8(800)201-99-74

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Содержание

Досрочное расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке в 2018

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Гражданским законодательством предусмотрена возможность расторжение договора аренды по инициативе собственника недвижимости.

Основания

Положением, устанавливающим возможность прекращения договора аренды по инициативе владельца имущества, является статьях 619 ГК РФ. Сделать это может по согласованию условий расторжения соглашения с арендатором.

Для легитимности отказа в одностороннем порядке требуется установление следующих нарушений:

  • нарушение пользования помещением, несоответствие поведения арендодателя требованиям заключенного соглашения, в этом случае прекращение отношений носит характер санкции;
  • при ухудшении качественных характеристик имущества, что ведет к уменьшению его стоимости, порче или уничтожению;
  • при невнесении платы на основании договора в течение двух отчетных периодов – месяцев или кварталов, лет, иного срока согласно заключенного контракта;
  • при непроведении ремонта в течение срока, установленного на исполнение этой обязанности, если такое условие предусмотрено заключенным соглашением и не является на основании закона обязанностью арендодатора.

Остальные причины, на основании которых может расторгаться договор, могут перечисляться в его тексте при достижении согласия по указанным пунктам сторонами соглашения. Такое правило устанавливается п.2 ст.450 ГК РФ.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

Прекращение соглашения об аренды осуществляется при наличии законных оснований, в иных случаях такие действия могут обжаловаться арендатором в судебном порядке при условии возмещения материальных убытков, понесенных при принятии таких мер.

Договор подлежит расторжению после направления арендатору уведомления о необходимости оставления помещения в разумный срок. Это обязательное требование, установленное ст.619 ГК РФ.

Должен назначаться для оставления помещения разумный срок, на основании требований судебной практики он составляет 5-10 дней и зависит от специфики деятельности предприятия, арендующего недвижимость.

Арендодателю нужно хранить все документы, свидетельствующие о соблюдении порядка расторжения договора не менее чем в течение 3 лет с момента прекращения договора.

Это связано с возможностью арендатором предъявления иска в связи с неправомерностью прекращения договора при несоблюдении требований законодательства и взысканию убытков, причиненных последствиями осуществления таких действий.

По истечению срока исковой давности возможна подача ходатайства о прекращении дела по причине отсутствия оснований для рассмотрения иска.

Если арендатор отказывается покинуть помещение, то он может быть выселен или принужден к выезду в судебном порядке при содействии сотрудников Службы судебных приставов.

При наличии предварительного предупреждения с установлением срока расторжения договора и основаниями прекращения его действия, производится процедура силовыми методами в рамках рассмотрения иска по требованию арендодателя.

Аренда теплого склада рассматривается на этой странице.

Для прекращения договора аренды потребуются следующие бумаги:

  • договор аренды с указанием срока действия, возможностью продления (пролонгации) с описанием порядка, как проводится это действия, обязательно указание обязательств сторон, исходя из которых будет определяться возможность установления нарушения со стороны арендатора для расторжения договора по этому основанию. Заверять соглашение в нотариальной конторе необязательно, такое требование не предусмотрено законодательством. Однако если срок действия составляет более 1 года, то требуется прохождение процедуры в органах Росреестра, иначе сделка будет признаваться недействительной и не повлечет для сторон правовых последствий, в том числе по расторжению незаключенного договора;
  • уведомление о расторжении соглашения об аренде с указанием срока освобождения помещения и указанием на основание для расторжения договора, как например, невнесение платы два периода подряд, использование имущества не по назначению – квартиры для размещения офиса, склада, нарушение прав третьих лиц при реализации полномочий на право аренды;
  • в случае, если арендатор отказывается освободить помещение добровольно, следует составит исковое заявление в суд. В нем нужно прописать наименование инстанции, ответственной за рассмотрение дела, реквизиты истца и ответчика, мотивировка – описание обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора, требование по прекращению соглашения и принуждения к освобождению помещения арендатором в установленные сроки, просьба о взыскании убытков, причиненных отказом покинуть помещение по спорным отношениям. К иску прикладываются все документы, служащие основанием подачи иска, доказывающие доводы истца. При наличии переписки с арендодателем, также требуется предоставить письменные источники. В индивидуальных случаях могут приводиться другие доводы, кроме указанных в договоре, если они предусмотрены договором для расторжения арендных отношений.

В случае, если в результате возврата имущества обнаружились существенные ухудшения недвижимости, арендодателю нужно их зафиксировать и предъявить претензию о возмещении.

При отсутствии реакции со стороны арендатора, с которым расторгнут договор, или отказе в возмещении, подается иск в суд с предъявлением требования о компенсации причиненного вреда.

Все вопросы могут рассматриваться в рамках одного производства при совокупном решении сразу нескольких требований.

Последствия

При получении уведомления от собственника помещения при наличии нарушений со стороны арендатора, последний обязан освободить помещение в установленный в оповещении срок.

Если он отказывается это сделать, то единственным вариантом решения вопроса является направления иска в суд. При удовлетворении требований заявителя осуществляется принудительное выселение или освобождение помещения вместе с его имуществом.

На арендодателя, не исполняющего требования закона, а при принятии постановления он обязан освободить помещения добровольно в течение 5 дней, может налагаться ответственность в виде выплаты в пользу судебных приставов сборы за проведение исполнительных действий.

Если арендатор все же решил оставить помещение самостоятельно, в его интересах составить акт приема-передачи с перечислением всего имущества, которое оставлено в надлежащем состоянии и принадлежит собственнику и предоставлено в пользование на временной основе на период действия договора. В документе обязательно фиксируется дата составления бумаги.

Арендодатель вместе с требованием об освобождении помещения обязан заявить в иске прошение о взыскании убытков, причиненных тем, что арендатор не оставляет в заявленный срок помещение.

Суммы могут отражать ежемесячную плату за пользование недвижимостью, если бы в нее вселялись или осуществляли коммерческую деятельность другие предприятия.

Что делать, если в предупреждении не указаны сроки освобождения помещения? Такой вопрос является достаточно сложно разрешаемым в судебной практике. Предполагается, что устанавливаться дата должна в пределах разумного времени.

Им считается период времени, в течение которого гражданину или юридическому лицу необходимо собрать принадлежащее им имущество и организовать выезд.

Если в помещении установлено техническое оборудование, особенно негабаритное, предполагается, что вывоз его будет осуществлен в более длительные сроки, чем выезд граждан с личными вещами.

В любом случае ситуация оценивается при решении дела в суде по существу рассматриваются все обстоятельства, принимаются во внимание уважительные сроки, необходимые для оставления объекта аренды.

В любом случае при расторжении договора по инициативе арендодателя идет речь о прекращении отношений досрочно, то есть до истечения срока действия соглашения.

Для собственника имущества, сдавшего помещение в аренду, могут возникнуть такие последствия, особенно, если расторжение договора произошло в связи с нарушением порядка пользования недвижимостью или ее порча, как причинение убытков.

Возместить их можно в рамках искового производства, доказав неправомерность действия арендатора с предоставлением подтверждением доводов.

Как оформить аренду фармацевтического склада, читайте здесь.

Про аренду земли у государства под магазин рассказывается по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-arendodatelem-v-odnostoronnem-porjadke/

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения.

Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде.

В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

  • Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
  • Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
  • Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
  • Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

  • Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
  • Причиняет существенный ущерб имуществу.
  • Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
  • Не осуществляет капремонт в установленный (разумный) срок, если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодатель обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки. Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля, и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

  • Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
  • Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
  • Причину расторжения договора.
  • Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу.

Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис.

Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

https://www.youtube.com/watch?v=fnt97qStKb8

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

  • Ухудшение финансового состояния.
  • Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку “иные основания”, закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом.

Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми.

Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему).

Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров.

В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.

Источник: http://fb.ru/article/333412/poryadok-rastorjeniya-dogovora-arendyi-v-odnostoronnem-poryadke-obrazets-pravila-i-rekomendatsii

Расторжение договора по инициативе арендодателя | Адвокат Мугин Александр

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения.

Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным.

И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.

При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны.

В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Источник: http://www.advokat-mugin.ru/rastorzhenie-dogovora-po-iniciative-arendodatelya/

Как арендатору или арендодателю расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке для арендатора практически не отличается от порядка, в котором должен действовать арендодатель. Однако при прекращении сделки каждому из участников нужно исходить из требований закона и договора. Не во всех случаях возможно досрочно расторгнуть договора аренды.

Каждой из сторон договора аренды может понадобиться досрочно прекратить действие соглашения. Арендатор может найти более подходящее помещение, у арендодателя могут измениться обстоятельства. В ряде случаев участник сделки вправе отказаться от нее, но потребуется соблюдать порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором возможно при наличии оснований для отказа

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке, если этого хочет арендатор, зависит от обстоятельств, в которых собираются прекратить сделку. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора возможно в трех случаях:

  1. Арендатор предложил арендодателю подписать соглашение о досрочном расторжении договора, и арендодатель согласился. Это наиболее простой и удобный для арендатора вариант. Наличие соглашения снизит риск, что впоследствии арендодатель станет возражать по поводу прекращения сделки. В соглашении указывают дату окончания действия договора и подписывают акт приемки-передачи имущества.
  2. Договор аренды заключили на неопределенный срок. Эта дает право арендатору в силу прямого указания закона прекратить действие договора. В данном случае при расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатором необходимо известить арендодателя за месяц до окончания действия договора, а если арендовали недвижимость — за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом норма, которая допускает расторжение договора аренды в одностороннем порядке, действует императивно, и ограничить такое право арендатора в договоре нельзя. В случае спора суд признает такое условие ничтожным.
  3. В договоре указали срок действия, и арендатор планирует расторжение до истечения указанного срока. Это допускается при наличии оснований для расторжения договора. Стороны могут указать такие основания при составлении текста документа, тогда можно будет расторгнуть договор согласно таким условиям. Кроме того, возможно судебное расторжение договора аренды.

При расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатору нужно обосновать отказ

Наиболее сложный для арендатора путь — если он хочет отказаться от сделки до окончания ее срока. Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке будет зависеть от того, на каких именно основаниях арендатор потребует прекратить действие соглашения:

  1. В договоре могут закрепить условие, которое позволяет арендатору по своей воле отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Юристу компании-арендатора понадобится известить контрагента по процедуре, которую определили в договоре.
  2. Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором может зависеть от наличия особых обстоятельств. Тогда нужно убедиться, что обстоятельства возникли. Например, в договоре указали, что арендатор может отказаться от сделки при повышении ключевой ставки ЦБ РФ. Понадобятся доказательства в обоснование требований арендатора.
  3. Арендатор может обратиться в суд, чтобы добиться расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основанием для этого может служить, например, нарушение арендодателем условий сделки или существенное изменение обстоятельств арендатора (ст. 451 ГК РФ). При этом необходимо соблюсти претензионный порядок, иначе наступят негативные последствия (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Уведомление об отказе от договора аренды недвижимости Уведомление об отказе от бессрочного договора аренды недвижимости

Варианты расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем сходны с вариантами для арендатора

По сути, для арендатора порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке такой же, как для арендодателя. Сначала нужно предложить арендатору подписать соглашение о прекращении сделки. Если арендатор согласится, в документе нужно указать дату завершения договора и оформить акт о приемке-передаче имущества.

Арендатор может не дать согласия на расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. В этом случае дальнейшие действия арендодателя зависят от того, является договор срочным или бессрочным.

Если в договоре не указали срока окончания его действия или указали, что договор действует неограниченное время, арендодатель вправе отказаться от сделки в рамках нормы п. 2 ст. 610 КГ РФ. При этом он должен известить арендодателя в установленный срок.

Например, при аренде недвижимости — за три месяца до прекращения сделки.

Если в договоре указали срок его действия, и он еще не истек, порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке нужно выбрать сообразно обстоятельствам отказа арендодателя:

  1. Проверить условия договора. Если присутствует оговорка, что арендодатель вправе по своей воле отказаться от сделки согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, используют это основание. Если расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем возможно только при определенных обстоятельствах, нужно установить такие обстоятельства. Например, возникли условия, при которых помещение требуется самому арендодателю. Это потребуется подтвердить.
  2. Если условия договора не позволяют отказаться от сделки, арендодатель может обратиться в суд. Основаниями для этого могут послужить:
  • существенное изменение обстоятельств, при которых арендодатель заключал договор;
  • существенное нарушение арендатором условий соглашения;
  • иные случаи, если их предусмотрели в договоре.

В договоре стороны могут закрепить условие, что в случае одностороннего отказа от сделки, не связанного с ситуацией п. 2 ст. 610 ГК РФ, сторона, которая отказывается продолжать аренду, должна выплатить компенсацию. Если такое условие присутствует, перечисление денег на счет контрагента входит в порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Обзоры последних изменений

Главные изменения в законодательстве в 2018 году
Посмотрите изменения, которые вступают или уже вступили в силу в 2018 году.

Директоров и учредителей станут чаще привлекать по долгам компании
И другие выводы из Обзора практики Верховного суда № 2/2018 от 04.07.2018

Закупки по Закону № 44-ФЗ с 1 июля: все изменения в одной инструкции
С 1 июля все конкурентные закупки можно проводить в электронном виде, правила для закупок в бумажном виде тоже изменились. Законодатели ввели в Закон № 44-ФЗ новые статьи, которые срочно нужно изучить.

Формулировки договоров, из смысла которых суды делают вывод, что стороны не установили досудебный порядок
Обзор практики.

Изменения в КоАП РФ в 2018 году
Все поправки в одной таблице.

Источник: https://www.law.ru/article/5608-odnostoronnee-rastorjenie-dogovora-arendy-arendatorom

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.