Неустойка по ДДУ – расчет и взыскание

Содержание
  1. Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию
  2. Правовая база
  3. Досудебное урегулирование
  4. Принудительное взыскание
  5. Стоит ли овчинка выделки?
  6. Правила взыскания неустойки по ДДУ: краткий курс начинающего «потребительского террориста»:
  7. Формула расчета процентов по договору долевого участия
  8. Образец претензии
  9. Пример соглашения о досудебном урегулировании
  10. Исковое заявление в суд
  11. Взыскание процентов в судебной практике
  12. Куда обращаться за помощью?
  13. Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ — как рассчитать пени за просрочку
  14. Что такое неустойка
  15. За что можно взыскать неустойку с застройщика
  16. Законодательная база
  17. Возмещение неустойки по ДДУ: расчет, способы взыскания
  18. Что такое неустойка по ДДУ?
  19. Порядок расчета неустойки
  20. Пример расчета неустойки
  21. Как взыскать неустойку с застройщика?
  22. Добровольная выплата неустойки застройщиком
  23. Взыскание неустойки через суд
  24. Расторжение ДДУ
  25. Неустойка по ДДУ: расчет и взыскание :
  26. О чем идет речь?
  27. Закон на стороне покупателя
  28. В суде: что и как?
  29. Взыскать неустойку по ДДУ по претензии
  30. Как это работает
  31. Полное сопровождение
  32. Юридические тонкости
  33. Это важно!
  34. Считать – не пересчитать
  35. На примерах
  36. Расчет: как сделать?
  37. Уплата добровольно
  38. Сроки и возможности
  39. Идем в суд
  40. Как обратиться в суд?
  41. Документы собраны: что дальше?
  42. Куда идти?

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию

Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание

​В статье представлена информация: расчет неустойки по долевому строительству с застройщика, калькулятор неустойки по ДДУ, формула расчета, образец искового заявления, процесс добровольного и судебного взыскания задолженности с застройщика, помощь юриста по ДДУ.

Крайне неприятное явление для дольщика – просрочка сдачи жилья застройщиком по договору долевого участия (далее ДДУ).

Встречается подобное все чаще в последнее время, что во многом объясняется кризисом в экономике, а также элементарной нечистоплотностью различных строительных компаний.

Подобное причиняет участникам не только моральный дискомфорт, но и финансовый вред, поэтому спускать с рук этого нельзя. И тут необходимо всесторонне разобраться, как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ.

Правовая база

Данный вопрос регламентируется федеральным законом №214 от 30.12.2004 года, именованным «Об участии в долевом строительстве». Этот акт прямым текстом заявляет, что застройщик обязан в случае нарушения договора выплатить неустойку.

Согласно статьи 7 указанного ФЗ, размер последней не может быть менее 1/300 от существующей ставки рефинансирования для дольщика юридического лица, причем компенсировать придется каждый просроченный календарный день. И тут важный момент – определить, когда же застройщик начал нарушать условия ДДУ.

Срок считается сорванным со дня, следующего за тем, который определен в договоре как крайний для передачи объекта. Участники же физические лица получают двойные выплаты, по ставке 1/150 за каждый день (часть 2 статьи 6).

С 1 января 2016 года Центробанком России ставка рефинансирования приравнена к ключевой ставке. С ноября 2016 года она зафиксирована в размере 10%.

Формула расчета неустойки по ДДУ:

Калькулятор неустойки по ДДУ >>

Но можно пойти и дальше, ведь гражданское законодательство позволяет пострадавшей стороне требовать еще и возмещения убытков, а также компенсацию морального вреда. Правда, последнее, скорее всего, придется доказывать в суде.

Если дойдет до судебной инстанции, то нарушитель понесет еще большие потери, поскольку его нежелание добровольно компенсировать нарушенные права дольщика, чревато судебными издержками, в том числе государственной пошлиной и приличным штрафом, а также оплатой услуг адвоката.

Но это все лишь в случае, если суд действительно признает вину застройщика, иначе все эти расходы возлягут дополнительным грузом на бюджет заявителя.

Досудебное урегулирование

Стороны могут разрешить ситуацию самостоятельно, не прибегая к помощи посредников. Но самим договором иногда предусматривается обязательное участие судебной инстанции.

По сути, застройщику даже выгоднее решить вопрос на досудебном уровне и не нести лишних расходов.

Но на деле не все так просто, и даже если обе стороны готовы обойтись без участия посредника, дольщику нужно быть при этом очень осторожным.

Обманутым дольщикам рекомендуется придерживаться следующего порядка:

  1. Разработать развернутое предложение для застройщика о добровольной выплате неустойки. Естественно, что непременно нужно составить письменный документ, обозначив в нем основание обращения – статьи закона, пункты ДДУ, оговаривающие сроки сдачи и ответственность за их нарушение (наш дежурный юрист онлайн готов помочь вам составить грамотную претензию застройщику о добровольной уплате неустойки по ДДУ);
  2. Правильно сделать расчет сумм неустойки и прочих убытков. Первая подсчитывается так: дни просрочки умножаются на ставку рефинансирования и на сумму ДДУ. Если последним оговорена договорная неустойка, то она и берется в учет. А вот об убытках речь идет в тех случаях, когда потери дольщика превышают неустойку. Как правило, подобные расходы бывают связаны именно со съемом жилья;
  3. Прописать предложение добровольной выплаты в установленные сроки. Обязательно нужно приложить все связанные с этим вопросом документы – копии ДДУ, удостоверения личности дольщика, совершенных по договору платежей.

Ни в коем случае нельзя просто являться в офис застройщика и впопыхах бросать на стол свою претензию. Это нужно делать грамотно. Документы собираются в один пакет, на почте составляется опись вложения и все это направляется ценным письмом адресату. Уведомление о вручении будет свидетельствовать о соблюдении досудебной процедуры в случае обращения в суд.

Можно, конечно, и лично доставить пакет получателю, но обязательно сдать его под отметку о принятии корреспонденции. После этого остается только ждать. Если не последует никакого ответа, либо он будет отрицательным, то прямая дорога в суд.

Принудительное взыскание

Не стоит отчаиваться и опускать рук, если застройщик добровольно не хочет возмещать причиненный ущерб. Может, весь расчет просто на то, что дольщик и не пойдет дальше, а будет ждать у моря погоды.

А там и срок исковой давности закончится, и права качать будет уже бессмысленно.

Но проконсультироваться с юристом все-таки не лишне, ведь если присутствуют в ДДУ какие-либо подводные камни, то этот спор имущественного характера может быть разрешен не в пользу дольщика, зато за его счет.

Итак, убеждаемся, что закон на нашей стороне и:

  1. Составляется исковое заявление, к нему прикладываются все необходимые документы, в том числе и об оплате государственной пошлины. По сути, это все то же самое, что было в предложении о добровольной уплате. Но дополнительно, согласно ст.151 ГК РФ и ст.15 ФЗ «О защите прав потребителей», можно просить суд о возмещении еще и морального вреда, правда не стоит ждать больших выплат, поскольку подобное распространено лишь в Европе;
  2. Подача документов в суд общей юрисдикции, а именно – в мировой или районный. Здесь в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности дел, истец может обратиться как в орган по месту регистрации застройщика, так и по месту собственного жительства или даже пребывания, а также по месту заключения ДДУ. Если сумма спора менее 50000 рублей, то дело будет рассматриваться мировым судом, если больше – районным;
  3. В деле обязательно должно присутствовать юридически подкованное лицо. Для участия представителя необходима заверенная нотариусом доверенность. Платные услуги можно полностью или в части ходатайством взыскать с ответчика, если его суд привлечет к ответственности;
  4. Как только решение суда вступит в законную силу, следует возбуждать исполнительное производство, передав исполнительный лист судебному приставу.

Стоит ли овчинка выделки?

Безусловно, нужно отстаивать свои права, если сторона по ДДУ затягивает сроки сдачи жилья. Но как правильно взыскать неустойку с застройщика?

  • В первую очередь, максимально приложить усилия для урегулирования вопроса на досудебном этапе, поскольку это наименее затратный вариант.
  • Если сторона по договору никак не реагирует, то, прежде чем обратиться в суд, следует оценить свои шансы на победу и целесообразность ввязывания в этот нелегкий процесс.
  • При несостоятельности застройщика стоит подождать пока будет запущен процесс банкротства, и предъявить свои требования уже управляющему. Если же поторопиться и обратиться в суд, то даже в случае судебного решения на руках не всегда получается его притворить в жизнь в силу финансовых проблем ответчика. Ну, нет у него денег, и взыскивать с него нечего!

Бывает и так, что застройщик признает лишь часть претензии, и здесь тоже есть над чем поразмыслить. Суд не всегда удовлетворяет иски в полном объеме, он вправе уменьшать размер указанной неустойки, если она, на его взгляд, явно несоразмерна нарушениям, и об этом просит ответчик.

Так, возможно, лучше согласиться на то, что предлагает застройщик, чем терять время и деньги на хождение по судебным и исполнительным инстанциям. В конечном счете, все это зависит от конкретной ситуации, которую может трезво оценить лишь юрист, имеющий в этом деле хорошую практику.

Вы можете описать свою ситуацию в форме ниже, и наш юрист по ДДУ оперативно оценит ваши шансы на взыскание неустойки с застройщика.

Источник: http://law03.ru/finance/article/vzyskanie-neustojki-po-ddu

Правила взыскания неустойки по ДДУ: краткий курс начинающего «потребительского террориста»:

Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание

Знаете, кого застройщики называют «потребительскими террористами»? Конечно же, дольщиков, которые знают закон, свои права и умеют трясти с застройщиков деньги даже за незначительные нарушения.

Мне известен один такой потребитель, который получил от застройщика крупную сумму денег. И что называется «почувствовал вкус».

Продал построенную квартиру и инвестировал эти деньги в новую «долёвку» и снова отсудил хорошую компенсацию. Изучив закон и отработав схему, он периодически проворачивает эту операцию, тщательно выверяя все риски. Схема не сложная и вполне законная

Расскажу, как правильно получить от недобросовестного застройщика компенсацию в виде неустойки.

Закон «О долевом участии» 214-ФЗ дает право дольщику, имеющему зарегистрированный ДДУ, потребовать с застройщика неустойку при нарушении сроков передачи построенной квартиры или иного объекта строительства.

Неустойка – это денежный штраф, который рассчитывается в зависимости от количества дней просрочки выполнения какого-либо обязательства.

Согласно закону в случае нарушения срока передачи объекта строительства застройщик уплачивает гражданину-дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Причем независимо от того, содержится ли в ДДУ условие о таком праве дольщика.

Формула расчета процентов по договору долевого участия

Пеня по ДДУ рассчитывается так:

Cтавка рефинансирования * 1/150 * цена по ДДУ * количество дней просрочки = сумма неустойки

С 1 января 2016 года Центробанк РФ для расчета штрафных санкций приравнял понятия «ставка рефинансирования» и «ключевая ставка». Теперь ЦБ утверждает размер ключевой ставки, которая на момент написания статьи составляет 7.25%. Размер ставки необходимо уточнять на дату проведения расчетов на официальном сайте ЦБ РФ.

Цена по ДДУ – это стоимость квартиры, которую фактически уплатил дольщик.

Количество дней просрочки – это число календарных дней со следующего дня после наступления срока передачи квартиры согласно ДДУ до дня направления требования о выплате неустойки. Чем меньше дней насчитает суд, тем меньше компенсация.

Застройщик никак не уменьшит сумму, если в ДДУ проставлена дата передачи помещения дольщику. Поэтому юристы строительных компаний не называют точные даты.

Мне встречались две формулы:

  • «застройщик передает объект дольщику не позднее месяца после введения в эксплуатацию»;
  • «передача осуществляется после окончания оформления всей необходимой документации».

В этом случае рассчитать неустойку будет проблематично: в суде придется отталкиваться от сроков действия разрешения и доказывать, что дольщики рассчитывали на эти даты.

Образец претензии

Претензия обязательна по 214-ФЗ и Закону «О защите прав потребителей».

Это правило введено для того, чтобы у застройщика был шанс разрешить вопрос без уплаты дополнительных штрафов, ведь в судебном порядке сумма взыскания увеличится в 1,5-2 раза.

Направьте письменную претензию застройщику с требованием добровольно выплатить неустойку за просрочку передачи квартиры.

В претензии необходимо указать:

  • наименование застройщика, его адрес, ИНН, ОГРН;
  • дату, номер и цену ДДУ;
  • срок передачи квартиры по ДДУ;
  • расчет неустойки;
  • ссылку на условия ДДУ и 214-ФЗ;
  • право дольщика обратиться в суд в случае отказа или уклонения от добровольной выплаты;
  • срок для ответа – 10 дней с даты получения.

Передайте претензию представителю застройщика лично под роспись либо отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому или почтовому адресу строительной организации. Следите за тем, чтобы у вас остались на руках документы, подтверждающие факт вручения претензии.

Их необходимо будет предъявить в суд, чтобы доказать факт ваших попыток решить вопрос мирно. Застройщик должен отреагировать на ваше обращение в 10-дневный срок либо срок, установленный ДДУ.

Если ответ застройщика вас не устроил – готовьте исковое заявление в суд.

Пример соглашения о досудебном урегулировании

По закону стороны могут заключить соглашение о досудебном урегулировании спора. Заключение таких соглашений характерно для отношений между сторонами, когда требуется соблюсти досудебный (претензионный) порядок разрешения споров. Соглашение оформляется в простой письменной форме и подписывается представителями обеих сторон.

  • дата заключения;
  • наименование, реквизиты организации или ФИО и адрес места жительства гражданина;
  • основание для возникновения спора: просрочка со стороны застройщика по срокам передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ;
  • собственно договоренность сторон о выплате неустойки либо возмещения убытков;
  • подписи и реквизиты сторон.

Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. В случае отказа обязанной стороной от исполнения такого соглашения заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Заключение соглашения о досудебном урегулировании спора не позволит вам обратиться в суд по тем же требованиям и тому же основанию.

Исковое заявление в суд

Обычно иск подается в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика -юридического адреса застройщика. Но дольщик может подать исковое заявление в суд и по месту своей регистрации, это право закреплено в Законе о защите прав потребителей.

Дольщик не платит госпошлину при обращении в суд, потому что по Закону о защите прав потребителей он потребитель.

В исковом заявлении необходимо описать сложившийся спор со ссылками на нормы права, и добавить описание попыток досудебного решения спора. К иску прилагаются следующие документы:

  • расчет цены иска;
  • ДДУ со всеми допсоглашениями и изменениями;
  • платежные документы, подтверждающих проведение расчетов с застройщиком по ДДУ;
  • документы, подтверждающие убытки истца;
  • платежные документы, подтверждающие расходы истца на представителя в суде;
  • копия претензии и почтовых квитанций по ее отправке застройщику;
  • копии иска и прилагаемых документов застройщику.

Добавьте к требованиям 3 пункта: возмещение убытков, компенсация морального вреда и возмещение судебных расходов.

К убыткам относятся расходы на аренду жилья, расходы по договору хранения вещей. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от выплат имущественного вреда. Моральный вред компенсируется лишь потому, что нарушены права потребителя: доказывать нравственные страдания не надо.

Прибавьте к общей сумме 50% на основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.

При установлении вины застройщика в нарушении обязательств по ДДУ, суд взыщет в пользу дольщика штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований.

Только в одном случае застройщик освобождается от неустойки: если он не передал объект в срок, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта.

Процент дольщиков, которые реально идут на взыскание неустойки с застройщика, очень мал. Проблемы у застройщика возникают тогда, когда за дело по взысканию неустойки берутся профессионалы – общества защиты прав потребителей либо дельцы, выкупающие право требования неустойки по ДДУ.

Срок рассмотрения в суде – 2 месяца. В исключительных случаях этот срок может быть продлен судом с учетом мнения сторон.

Взыскание процентов в судебной практике

Результатом рассмотрения дела в суде будет решение о взыскании неустойки в пользу дольщика и выдача исполнительного листа либо отказ в удовлетворении иска.

Никаких гарантий вынесения решения суда в пользу дольщика нет. Грамотный юрист никогда не даст гарантию положительного разрешения спора в суде. Однако на практике процент удовлетворения подобных исков довольно высок.

Для решения вопроса о взыскании неустойки суд будет устанавливать следующие ключевые моменты:

  • факт регистрации ДДУ;
  • факт строительства объекта;
  • исполнение дольщиком обязанности по оплате цены ДДУ;
  • определение даты передачи объекта дольщику согласно ДДУ;
  • вручение претензии застройщику до обращения в суд.

Если вышеперечисленные факты установлены, скорее всего, суд будет на стороне дольщика. Помните о праве суда уменьшить размер суммы взыскания в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства согласно ст. 333 Гражданского Кодекса РФ.

Если срок передачи объекта пропущен, потому что дольщик уклонялся от подписания передаточного акта застройщик освобождается от уплаты дольщику неустойки.

Куда обращаться за помощью?

Общества защиты прав потребителей существуют на рынке юридических услуг давно и доход они получают от взыскания с ответчика 50%-ного штрафа от цены иска потребителя.

Основанием является все тот же п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Если дольщик не уверен в своих силах в суде, он может обратиться в любое подобное общество.

Интересна сделка по уступке прав требования к застройщику. Выкупом неустойки занимаются профессиональные «потребительские террористы». По такому соглашению дольщик уступает другому лицу право требования выплаты неустойки за просрочку. Этот вариант применим, если в ДДУ отсутствуют ограничения в совершении уступки по правам, принадлежащим дольщику.

Последние два вида деятельности являются по сути профессиональными. Именно о них среди застройщиков говорят как о «потребительских террористах». Обычному гражданину нужно знать свои права и уметь грамотно защищаться.

  1. Для взыскания неустойки нужны две вещи: точное количество дней просрочки и вина застройщика в просрочке.
  2. Вы не можете обратиться в суд, не написав претензию застройщику. Обязательно получите квитанцию о вручении претензии застройщику.
  3. Включите в требования три пункта: возмещения убытков, компенсации морального вреда и судебных расходов.
  4. Судья снизит сумму взыскания по ст. 333 ГК РФ. Чем больше просите, тем больше присудят к выплате.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/neustojka.html

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ — как рассчитать пени за просрочку

Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание

Отношения между застройщиком и дольщиком строго регулируются Федеральным законом ФЗ-№214 об участии в долевом строительстве, принятым 30.12.2004 г.

Согласно законодательству, при нарушении условий договора как одной, так и другой стороной, пострадавшая сторона имеет право взыскать неустойку в судебном порядке.

В судебной практике чаще всего рассматриваются дела по взысканию неустойки дольщиком с застройщика за срывы сроков сдачи построенного объекта.

Содержимое страницы

Нередко граждане, которые не разбираются в юридических тонкостях судебного делопроизводства, обращаются за помощью к квалифицированным юристам и адвокатам для защиты своих интересов. Однако изучив информацию и разобравшись в законах, произвести расчет неустойки по ДДУ и взыскать неустойку с застройщика можно самостоятельно.

Что такое неустойка

Неустойка – это определенная денежная сумма, которую должен выплатить ответчик истцу при нарушении одного или нескольких пунктов договора ДДУ. Выплата компенсации назначается судом. Сумма будет зависеть от цены договора долевого строительства между дольщиком и застройщиком.

При нарушении сроков сдачи дома размер неустойки рассчитывается с применением единого коэффициента, установленного законом РФ. Коэффициент равняется 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка. Начисляется неустойка за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, идущего за датой сдачи объекта, указанного в договоре.

При вычислениях формула неустойки по ДДУ выглядит следующим образом: Стоимость договора*Количество дней просрочки*1/300*Ставка рефинансирования ЦБ.

Важно! Для физических лиц, в отличие от юридических лиц, размер выплаты увеличивается в два раза, то есть применяется коэффициент не 1/300, а 1/150.

Если срыв сроков сдачи дома произошел по причинам, не зависящим от застройщика, к ответственности он не привлекается, если докажет этот факт документально.

За что можно взыскать неустойку с застройщика

Вопросы взыскания неустойки регулируются договором долевого участия (ДДУ) и законодательными нормативными актами. Дольщик может взыскать в судебном порядке неустойку с застройщика в следующих случаях:

  1. При нарушении сроков сдачи построенного объекта.
  2. При нарушении сроков исполнения гарантийных обязательств (если в построенном и сданном доме обнаружены существенные дефекты, застройщик должен устранить их за определенный срок, установленный законом).
  3. При нарушении сроков выполнения отдельных требований дольщика (к примеру, дольщик получил квартиру не той площади, которая указывалась в договоре). В таком случае застройщик в установленный законом срок должен удовлетворить требования покупателя и предоставить ему жилье той площади, которая была оговорена изначально.
  4. При нарушении сроков возврата денежных средств дольщику в случае преждевременного расторжения ДДУ.

Важно! При несвоевременной сдаче дома с застройщика взыскивается неустойка в виде твердой денежной суммы, которая рассчитывается по особой формуле с учетом количества просроченных дней. При нарушении сроков исполнения требований дольщика, неустойка начисляется в виде одного процента от стоимости сделки.

В судебной практике часто встречаются иски с требованием выплаты вместе с неустойкой следующих видов компенсаций:

  1. Штрафа до 50% от суммы присужденной неустойки.
  2. Возмещения морального вреда, полученного из-за невозможности своевременно получить жилье.
  3. Возмещения расходов на судебные издержки истца (сюда можно посчитать и расходы на оформление нотариальной доверенности на представление интересов дольщика третьим лицом).

Взыскание неустойки по ДДУ и других видов компенсаций является правом потребителя. Он может взыскивать их с застройщика, а может и не взыскивать. Здесь нужно иметь в виду, что взыскание дополнительных компенсаций усложняет судебный процесс, поэтому действовать нужно в зависимости от сложившихся обстоятельств и предполагаемой суммы неустойки.

Законодательная база

Чтобы самостоятельно взыскать неустойку (пени) с застройщика, необходимо знать, какие законодательные акты и нормы регулируют вопросы, связанные с защитой прав дольщиков в качестве участника долевого строительства и в качестве потребителя. Нюансов очень много. Чтобы не совершить ошибок и не получить отказ суда во взыскании неустойки, нужно знать примерное содержание и суть следующих документов, на которые чаще всего ссылаются стороны судебного делопроизводства:

  1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ФЗ-№214 от 30.12.2004 г.
  2. Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» №2300-1 от 07.02.1992 г.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/vzyskanie-neustojki-s-zastrojshhika.html

Возмещение неустойки по ДДУ: расчет, способы взыскания

Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание

Ситуации, когда участники долевого строительства не получают свое жилье в срок — не редкость. За время, отведенное на постройку и сдачу дома, сумма договора долевого участия частично обесценивается из-за инфляции. Поэтому компания, не исполнившая свои обязательства, обязана перечислить дольщику неустойку. Мы расскажем о порядке расчета и взыскания этой суммы с застройщика.

Что такое неустойка по ДДУ?

Неустойка — это денежная компенсация, которую выплачивает застройщик в случае неисполнения обязательств по ДДУ. Данный вопрос регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому нормативному акту, неустойка выплачивается в следующих случаях:

  • застройщик допустил просрочку сдачи квартир;
  • фактическое качество построенного жилья не соответствует заявленному в ДДУ;
  • деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на подобные действия.

Застройщик нарушает условия договора — требуйте неустойку.

В некоторых ситуациях фирма-застройщик обязана выплатить дольщикам двойную неустойку. Например, если она не имеет законных оснований на строительство:

  • Не является собственником или арендатором земли, где строится дом

Чтобы проверить этот факт, запросите у сотрудников строительной компании выписку из ЕГРН.

  • Не имеет разрешения на строительство

В этом случае все возведенные данной фирмой объекты недвижимости будут считаться самовольными постройками.

  • Не составила и не разместила проектную декларацию

Декларация должна быть передана в соответствующий госорган, а также размещена в общем доступе — на официальном сайте строительной фирмы.

Порядок расчета неустойки

Размер штрафных санкций за неисполнение застройщиком условий ДДУ равняется:

  • для юридических лиц — 1/300 ставки ЦБ РФ от общей суммы договора за каждый день просрочки;
  • для обычных граждан — 1/150 ставки ЦБ РФ.

Ключевая ставка ЦБ РФ — не фиксированная величина, она часто меняется. Поэтому не рекомендуем полагаться на различные онлайн-калькуляторы, а рассчитать сумму неустойки самостоятельно, руководствуясь несложной формулой:

Н = СД х 1/300 (1/150) х СЦБ х ДП,

где:

Н — неустойка;

СД — сумма договора;

СЦБ — ставка Центробанка;

ДП — дни просрочки.

Размер ключевой ставки можно посмотреть на официальном сайте ЦБ РФ.

Иногда в ДДУ указан другой размер штрафных санкций. Чтобы отстоять свои интересы, потребуется обратиться в суд.

Помимо неустойки, застройщик обязан возместить дольщику все понесенные убытки. Например, возместить расходы на аренду жилья, если вы проживали в нем, ожидая окончания строительства.

Пример расчета неустойки

Чтобы лучше понять порядок расчета неустойки по ДДУ, рассмотрим пример:

  • цена ДДУ — 2 млн. руб.;
  • количество дней просрочки — 150;
  • ставка ЦБ РФ на момент расчета — 8%.

Размер неустойки для ИП и организаций — 1/300, для физических лиц — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ.

Размер неустойки рассчитывается следующим образом:

  • для дольщика-частного лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 тыс. руб.

  • для дольщика-юридического лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 тыс. руб.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Порядок взыскания штрафных санкций с недобросовестных застройщиков четко регламентирован законом. Существует два возможных способа:

Рассмотри их подробнее.

Добровольная выплата неустойки застройщиком

Перед обращением с иском в суд закон обязывает дольщика соблюсти досудебный порядок разрешения спора. Поэтому обязательно нужно направить застройщику претензию.

Она составляется в письменном виде и носит формальный характер. С помощью претензии вы извещаете застройщика о желании получить компенсацию за неисполненные обязательства, а в случае отказа — обратитесь в суд.

Форма документа — свободная. В тексте укажите:

  • ваши личные данные (Ф.И.О., адрес и номер телефона);
  • данные ДДУ (номер и дату подписания);
  • даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
  • расчет неустойки;
  • реквизиты для перечисления денег;
  • срок, который вы даете застройщику на исполнение ваших требований;
  • дату и подпись.

Свою позицию лучше подкрепить ссылками на подходящие законодательные акты — так юристы застройщика поймут, что имеют дело с человеком, который настроен решительно.

Скачать образец претензии к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ

Если ваш ДДУ содержит условия, уменьшающие ответственность строительной фирмы или устанавливающие порядок обращения в судебный орган, их тоже желательно упомянуть в претензии.

Часто по условиям договора застройщик освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу жилья покупателю при отсутствии его вины в срыве сроков. Виновность строителей в каждом конкретном случае определяет суд.

Но даже если факт отсутствия вины компании доказан, это не освобождает ее от ответственности. В качестве аргумента можно сослаться на ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В ней говорится, что условия договора, незаконно ущемляющие права потребителя, являются недействительными.

Если застройщик ущемляет ваши права, условия ДДУ признаются ничтожными.

Для ответа на претензию или возврата денежных средств закон дает от 20 рабочих дней. Если компания отвергла предложение о добровольном возмещении убытков, то обращайтесь с заявлением в суд. В иске можно потребовать и возмещения морального вреда, который наступил из-за несвоевременного ввода в эксплуатацию жилого объекта.

Оформляйте претензию в 2 экземплярах, чтобы у вас осталось доказательство ее передачи застройщику.

Взыскание неустойки через суд

Если застройщик отказался перечислять средства, либо игнорирует ваши требования, выход один — идти в суд. В случае победы застройщика обяжут не только выплатить неустойку, но и возместить вам все судебные издержки.

При оформлении искового заявления ориентируйтесь на ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ. В нем укажите:

  • данные истца и ответчика;
  • описание нарушенных прав;
  • требования, подкрепленные ссылками на подходящие нормы закона;
  • отметку о том, что вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дату и подпись.

К иску приложите ДДУ, платежные документы, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждение отправки претензии. Пакет передайте в канцелярию городского суда по месту регистрации фирмы-застройщика.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ

Расторжение ДДУ

Подобное соглашение можно аннулировать добровольно или через суд. Перед принятием окончательного решения обратите внимание на важные моменты:

  • материальное положение застройщика;
  • готовность объекта к сдаче;
  • соблюдение в данный момент условий ДДУ.

Даже если строительная фирма нарушила условия договора, поспешное расторжение отношений может привести к крайне негативным последствиям. Например, суд удовлетворит ваши требования и аннулирует соглашение. В случае банкротства компании вы рискуете остаться без денег и без жилья. Лучше подождать и получить квартиру, чем оказаться у «разбитого корыта».

Тщательно взвесьте все «за» и «против» перед расторжением ДДУ.

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/vozmeshhenie-neustojki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Неустойка по ДДУ: расчет и взыскание :

Неустойка по ДДУ - расчет и взыскание

Договор долевого участия – правовая ловушка, в которой оказалось очень многие наши сограждане, особенно в последние годы, когда темпы строительства многоэтажных домов выросли в несколько раз.

Вырасти-то они выросли, но мировой кризис и сложности экономической обстановки внутри страны внесли свою лепту, и большая часть строительства по объективным и субъективным причинам в срок не сдается. Люди, планировавшие заселиться в собственное жилье, оказываются без денег и крыши над головой на неопределенный срок.

Какие меры принять в такой ситуации и можно ли на что-то надеяться? Как говорят юристы, единственная легальная возможность улучшить свое положение – это неустойка с застройщика по ДДУ. Если ее, конечно, получится добиться.

О чем идет речь?

Неустойкой принято именовать такую денежную сумму, которую дольщик получает от застройщика при неисполнении последним обязательств, несоблюдении сроков или оказании услуг ненадлежащего качества. Потребовать выплату неустойки по договору ДДУ можно, если квартира передается покупателю не в указанные в договоре сроки.

Обратите внимание: рассматривается именно момент передачи жилого помещения участнику договора. В случае, когда застройщик нарушает срок строительства, вводит строение в эксплуатацию не в тот момент, как это было обещано заранее, невозможно получить за просрочку неустойку по ДДУ. Важным, буквально поворотным будет именно момент передачи квартиры гражданину.

Закон на стороне покупателя

Обязанность по уплате неустойки по ДДУ возникает у застройщика, не выдержавшего заявленные сроки строительства, в силу положений ФЗ № 214, принятого в 2004 году и посвященного правовому регулированию долевого строительства многоэтажек.

Фактически есть два пути получения положенной компенсации при срыве исполнителем сроков работ:

  • до суда, когда покупатель пишет претензию в адрес застройщика;
  • в ходе судебного разбирательства, когда покупатель обращается в правовые инстанции за справедливостью.

В суде: что и как?

Для положительного решения суда по неустойке по ДДУ необходимо соблюсти установленный порядок. Последовательность для гражданина, стремящегося отстоять свои интересы, следующая:

  • подготовить иск и сопровождающие документы;
  • направить иск в судебную инстанцию;
  • проконтролировать ход рассмотрения;
  • получить информацию о решении суда;
  • получить исполнительный лист.

Взыскать неустойку по ДДУ по претензии

Этот вариант подходит тем, кто стремится по возможности избежать судебной волокиты. Если квартира не передается в срок, указанный в заключенном между застройщиком и клиентом договоре долевого участия, тогда покупатель оформляет претензию, которую необходимо направить в адрес застройщика.

Если было решено сотрудничать с фирмой-строителем по договору ДДУ, такой порядок решения спора не является обязательным. Если обратиться к уже упомянутому 214-му закону, регламентирующему рассматриваемую сферу, можно заметить, что нет никаких требований к претенциозному порядку решения конфликтной ситуации.

Как это работает

Фактически суд, решая, нужно ли взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, может установить порядок урегулирования вопроса через подачу претензии обязательным, если в договоре прописаны некоторые условия, к тому склоняющие. К числу таковых относят четко описанные требования к форме претензии в адрес застройщика, к срокам предъявления этого документа физическим лицом и периоду, за который компания должна рассмотреть обращение.

Исходя из судебной практики по ДДУ, неустойка может быть взыскана только в том случае, когда претензия оформлялась в письменной форме и была передана в адрес застройщика официально, то есть зафиксирована в соответствии с документооборотом, получила регистрационный номер и содержала все необходимые для разбирательства по делу сведения.

К их числу относится полное и корректное наименование сторон конфликта, обстоятельства, сопровождающие срыв сроков, включая упоминание временных промежутков в договоре (то есть периода, обязательного к соблюдению).

Дополнительно заинтересованное лицо должно указать, на какую сумму оно надеется, и приложить к этому расчет неустойки по ДДУ, а также указать сроки, в которые (по его желанию) застройщик должен уложиться, рассчитываясь по обязательствам.

Полное сопровождение

Направленная в адрес застройщика претензия – не более чем бумажка, которая не даст хода процессу отстаивания интересов, если она не будет иметь существенного подкрепления в виде дополнительной документации, доказывающей права гражданина на неустойку по ДДУ. Чтобы документ получил юридическую силу, в качестве сопроводительных материалов к нему прикрепляют:

  • копию паспорта участника договоренности;
  • копию договора;
  • копию документации, подтверждающей, что все обязательства по уплате сумм со стороны гражданина исполнены.

Составить обращение можно уже после оформления акта приема-передачи жилого помещения. В этом случае копия акта также должна сопровождать претензию. Эти документы наглядно покажут, насколько велики были нарушения сроков относительно обещанного при заключении договоренности.

Юридические тонкости

О том, как составить претензию, расскажет образец неустойки по ДДУ. Такой можно найти и в офисах многих компаний-застройщиков, и в адвокатских, юридических конторах, и в нашем материале. В целом бумага довольно простая.

Предполагается, что ее составляет человек без специализированного образования, что смягчает требования к формулировкам и содержанию.

В то же время следует помнить, что составляться претензия должна строго в двух экземплярах.

Один из них направляется в адрес застройщика, и клиент должен проследить, чтобы представитель компании получил документ и расписался за него. Второй экземпляр остается у дольщика. Желательно, чтобы на нем была поспись получившего экземпляр организации работника, его должность, а также дата.

Если нет возможности передать документ лично и получить отчетную подпись, тогда претензию направляют через Почту России, оформляя ее заказным письмом, обязательно делая опись вложения.

Когда это письмо будет забрано с почты, отправитель получит уведомление с подписью сотрудника компании-застройщика и датой получения документации.

Это важно!

На практике неустойку по ДДУ зачастую получить очень сложно, поэтому важно соблюсти описанный юридический нюанс.

Если фирма отказывается платить деньги, тогда суд рассматривает письмо с пометкой о вручении претензии доказательством по делу – безусловно, в пользу физического лица, оставшегося без крыши над головой человека.

Впрочем, здесь ситуация осложняется уже другим юридическим документом, исковым заявлением на неустойку по ДДУ. Оформить его также не очень сложно, хотя многие предпочитают доверять этот вопрос юристу, чтобы не брать на себя ответственность в случае возможной оплошности.

Считать – не пересчитать

Чтобы сделать правильный расчет неустойки по ДДУ, необходимо обратить внимание на уже упомянутый ФЗ 214.

В нем сказано, что нарушение сроков передачи жилья покупателям имеет финансовые последствия для застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования, величину которой Центробанк ежедневно устанавливает новой.

Для расчета берут значение, свойственное дню, в который обязательства должны быть исполнены. Еще одна важная величина для расчета показателя – договорная цена.

Ставка рефинансирования была названа совпадающей с ключевой ставкой Центробанка. Такие нововведения приняли в 2016-м. С 19 сентября этого года был установлен показатель в 10%.

На следующий день после того, когда (по договору) должна осуществляться передача, начинается отсчет периода, за который застройщик должен заплатить клиенту как за нарушение обязательств.

При этом последним становится тот день, когда жилье официально было передано по акту приема-передачи.

На примерах

Предположим, некий договор содержал формулировку «третий квартал такого-то года». Следовательно, неустойка по ДДУ будет полагаться с первого октября этого года и до момента, пока квартиру не передадут клиенту.

Формула для расчета вкратце:

  • Искомая величина = 1/300 ставки Центробанка * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.

Если дольщик – физическое лицо, тогда формула немного меняется:

  • Искомая величина = 1/150 рефинансирования * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.

Можно заметить, что здесь используется двойная величина ставки Центробанка.

Расчет: как сделать?

Рассмотрим на практическом конкретном примере, как считается неустойка по ДДУ.

Предположим, что в договоре указана стоимость квартиры в размере 3,45 млн Показатель ставки рефинансирования – десять процентов. Дата сдачи жилья по договору – 31 марта 2017-го. Значит, просрочка начинается уже с первого апреля этого года. Предположим, дольщик получил положенное ему жилье первого июня, а значит, просрочка – ровно 90 дней.

Предположим, что дольщик – физическое лицо. Для него удваивается ставка рефинансирования. Вычисляется следующим образом: десять процентов делим на 300, удваиваем результат, получаем 0,06%. Это ставка неустойки, начисляемая ежедневно.

Искомая величина = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Сумма рассчитана в рублях.

Если речь идет о юрлице, предпринимателе, тогда величина считается немного иначе:

И это дает 103 500 рублей.

Уплата добровольно

Многие застройщики, согласные с требованиями дольщиков (неудивительно, ведь они основаны на действующем законе), могут согласиться уплатить неустойку добровольно.

Этот вариант наименее конфликтный и сопряжен с минимальной бумажной тягомотиной. Правда, обычно компания предлагает сократить сумму.

Также редко застройщик выплачивает все разом, но составляется график, по которому клиент получает постепенно положенное ему по соглашению.

С юридической точки зрения, эффективность подобного соглашения возможна лишь в случае документирования принятого решения. Подписывают соглашение, в котором фиксируют график выплат, суммы, все важные моменты, позволяющие идентифицировать стороны. Подобное закрепление дает клиенту уверенность в том, что застройщик выполнит обещанное.

Сроки и возможности

В законе нет четких ограничений, сколько именно времени есть у застройщика, чтобы рассмотреть претензию. Это означает, что применяются общие правила для ответа на официальную корреспонденцию, а именно, 10 дней. Именно в этот срок фирма должна составить и направить официальную бумагу в адрес покупателя.

Обычно застройщик просит снизить неустойку в разы – в два или три, а иногда и в десять раз. Многие компании идут другим путем, предлагая заключить соглашение по вопросу ремонта жилплощади.

Покупатель соглашается на уменьшение неустойки либо полностью отказывается от своих требований, а фирма-застройщик за свой счет делает ремонт в новенькой квартире.

Конечно, с какой-то стороны это хорошо, позволяет избежать бюрократических трудностей, с другой, выгода, которую мог бы получить участник строительства из-за просрочки договоренности, резко уменьшается. Кроме того, при заключении подобного соглашения уже нельзя пойти в суд с исковым заявлением.

Идем в суд

Эта мера необходима, если застройщик не считает нужным расплачиваться за опоздание со стройкой. Участник договора может обратиться к судье, как только ответ на претензию не поступил к нему в указанный десятидневный срок. В этом случае клиент рассчитывает на принудительное взыскание положенных ему сумм, если судебная инстанция подтвердит правоту дольщика.

Если дело дошло до такого варианта развития, то можно требовать не просто неустойку, связанную с несоблюдением сроков передачи жилья клиенту. Также следует упомянуть моральный вред, нанесённый столь халатным отношением к своим обязательствам, и оценить его в денежную сумму.

Не будет лишним воспользоваться возможностью получения сумм, потраченных на судебное разбирательство. Кроме того, возможен штраф, зависящий от судебного решения по вопросу подлежащего к выплате. До 50% этой суммы может быть дополнительным штрафом, взысканным в пользу клиента.

Об этой возможности, а также об условиях, при которых можно на нее рассчитывать, рассказывает федеральный закон, посвященный правам потребителей в России.

Как обратиться в суд?

Чтобы написать исковое заявление, которое имело бы юридическую силу, необходимо не просто правильно оформить бумагу, но и приложить к ней несколько обязательных документов. Самые важные:

  • копия третьей страницы паспорта;
  • копия ДДУ;
  • копия документации, свидетельствующей, что положенные договором суммы уплачены;
  • претензия, имеющая пометку о вручении застройщику (уведомление с почты о том, что документ был получен);
  • если таковой есть – акт приема-передачи жилища.

В некоторых случаях необходимы дополнительные документы, что обуславливается спецификой конкретного дела.

Документы собраны: что дальше?

Когда пакет документов полностью подготовлен, можно писать исковое заявление. В нашем законодательстве прописаны требования к этому документу, и первое среди них – это составление обращения письменно.

Внутри обязательно указать, в адрес какого суда документ пишется, каково полное наименование и адрес истца и ответчика, в чем суть требований и из-за каких обстоятельств были нарушены права одной из сторон сделки.

Необходимо предоставить доказательства своей позиции и обозначить суммарную стоимость иска, складывающуюся из неустойки и величины, которую истец закладывает на возмещение убытков.

Необходимо указать, если были приняты меры по урегулированию конфликта, не прибегая к суду, каким образом это было сделано и какие результаты принесло.

Впрочем, если в договоре нет требований к покупателю вначале писать претензию истцу, этот пункт смело можно опустить.

Также дополнительно перечисляют список документов, сопровождающих исковое заявление, и собственноручно подписывают бумагу, указывая информацию для обратной связи.

Куда идти?

В какую судебную инстанцию обращаться, чтобы добиться соблюдения своих прав? В законах указано, что у истца есть право выбора.

Можно направить обращение в суд, за которым закреплен адрес истца, в инстанцию, отвечающую за адрес расположения организации, либо в тот суд, который отвечает за адрес, где заключался договор.

Последнее доступно, исходя из федерального закона, оберегающего права покупателя.

При сумме неустойки менее 50 тысяч истец должен направить обращение в адрес мирового судьи. Пошлин при подаче заявления платить не нужно, об этом также рассказывает закон, защищающий права потребителей.

Источник: https://BusinessMan.ru/neustoyka-po-ddu-raschet-i-vzyiskanie.html

Российский юрист
Добавить комментарий