Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Содержание
  1. Какую ответственность несет агентство недвижимости?
  2. Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
  3. Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
  4. Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):
  5. Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:
  6. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  7. Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:
  8. Должен ли риэлтор гарантировать юридическую чистоту сделки?
  9. Стыдимся профессии?
  10. «Про життя». И не только.
  11. Риэлтор — крайний?
  12. Развод в пользу бедных или шоу маст гоу он.
  13.  Украинский суд — самый гуманный суд в мире!
  14. Да здравствует коррупция или причем здесь риэлтор?
  15. Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?
  16. Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости 
  17. Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора 
  18. Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг 
  19. Способы защиты прав клиента риелтора 
  20. Несет ли риелтор ответственность: судебная практика 
  21. Это нужно знать об ответственности риэлтора при заключении сделки
  22. Стереотипы о рынке недвижимости
  23. Как защитить свои интересы при работе с риэлтором
  24. Ряд негласных правил, которых нужно  придерживаться при сотрудничестве с агентством
  25. При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки – Правовая помощь юриста
  26. Проверка квартиры при покупке!
  27. Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?
  28. Как купить квартиру с помощью риэлтора? главные особенности
  29. Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать
  30. Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор?
  31. Ответственность риэлтора
  32. Риэлтор заинтересован в «чистоте» сделки
  33. Ответственность есть, но не надо преувеличивать
  34. Клиенты агентств имеют гарантии возмещения убытков

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

После отмены лицензирования в 2002 году «риелторами» себя называют не только профессиональные участники рынка, но и те, кто пришел на рынок заработать деньги противоправным или обманным путем.

Поэтому в первую очередь убедитесь, что Вы обратились к профессиональному агентству недвижимости или специалисту. Сделать это можно, проверив наличие компании или конкретного специалиста в Едином реестре.

Следующий шаг — проверить договор, который Вы заключаете. Важно понимать, что договор — это единственный документ, который регламентирует ваши с риелтором отношения.

Обязательные требования к условиям этого договора отсутствуют, поэтому на практике существуют различные варианты. Это могут быть агентские договоры, договоры услуг, договоры поручений и т. п.

Так что при обращении к специалисту каждый клиент должен четко для себя определить, что он хочет получить от профессионального оператора — консультацию или же полное сопровождение сделки.

Как риелтор отчитывается клиенту о показах?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

В договор стоит обязательно включить пункт, предусматривающий проведение правовой экспертизы и исследование истории квартиры.

Добросовестные риелторы при проверке юридической чистоты объекта проанализируют все документы на объект, оформленные имущественные права, документы правообладателей.

При этом специалист обратит внимание на прямые и косвенные условия оформленного права, наличие и отсутствие прав третьих лиц и т. д.

В связи с особенностями российского законодательства убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости на 100% невозможно.

Но если риелтор возьмет на себя обязательство провести правовую экспертизу и предоставить в письменной форме заключение, то именно он и будет отвечать за убытки клиента, которые могут возникнуть из-за ненадлежащего исполнения данного обязательства.

Условиями договора также должен быть определен объем ответственности, которую риелтор несет перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.

Также, прежде чем заключить договор с агентством недвижимости, узнайте, застрахована ли его профессиональная ответственность и на какую сумму. В качестве доказательства требуйте предъявить страховой полис.

Только при наличии страхового полиса Вы будете максимально защищены. Если компания присутствует в Едином реестре, то она имеет сертификат услуг, а, значит, ее ответственность перед клиентом застрахована.

Обобщая все вышесказанное, рекомендую обращаться к профессиональным участникам рынка недвижимости, деятельность которых застрахована.

Именно они могут проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, указать на скрытые основания рисков при совершении сделок с такими объектами, обосновать необходимость дополнительных способов защиты в случае наступления рисков.

И, самое главное, риелторские организации, деятельность которых застрахована, могут дать финансовые гарантии возможного возмещения убытков клиентов в случае ненадлежащей проверки объекта или допущенных риелтором ошибок.

Помните, что ответственность риелтора возникает только в случаях, зафиксированных условиями договора. Поэтому внимательно относитесь к тексту договора, который вы заключаете.

5 причин покупать квартиру через риелтора

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Как правило, агентство недвижимости по факту лишь осуществляет подбор подходящих вариантов и организует просмотры выбранной Вами, как клиентом, квартиры.

В подавляющем большинстве договоры возмездного оказания услуг, которые агентства представляют клиенту на подпись, являются утвержденными самим агентством формами, где проставляется фамилия и инициалы клиента, требования к объекту недвижимости, поиск которого осуществляется, сроки действия договора и его стоимость.

Как правило, по такому договору ответственность агентства ограничивается стоимостью оказанных им самим услуг, но и в этом случае Вам придется доказать вину и сам факт некачественного оказания услуг агентством в судебном порядке.

В случае, если какие-либо документы со стороны продавца были подделаны, фальсифицированы или совершено мошенничество, следует помнить, что агентство недвижимости – не эксперт и не прокуратура.

Возможности по проверке документов агентством недвижимости ограничены и, кроме того, осуществить проверку документов Вы можете самостоятельно, направив, например, запрос в Росреестр о наличии или отсутствии зарегистрированных прав.

Если Вы хотите дополнительных гарантий при заключении сделки и качественной проверки документов, можно использовать при покупке квартиры заемные денежные средства (всю сумму или ее части).

Тогда банк, проверяя сделку, использует ресурсы собственной службы безопасности, что почти никогда не делает агентство недвижимости.

Если банк одобрит сделку, можете быть уверены: она достаточно хорошо защищена.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент.

Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.

Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.

Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.

Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.

Вступление в наследство на квартиру

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ООО «Бюро обмена» Юрий Вырлан (Тула):

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример.

Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки.

За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки.

Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений.

Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков.

Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара».

Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

Первоначально стоит определиться, в каком размере Вам требуется помощь, а именно: полное сопровождение, то есть поиск квартиры, переговоры, оформление сделки или помощь только на стадии проведении сделки (если вариант квартиры Вы нашли самостоятельно). Безусловно, второй вариант – поиск квартиры самостоятельно – сэкономит Вам деньги.

Изучите договор с агентством, который Вам предлагают подписать. В предмете договора, в обязательствах риелтора, должно быть четко прописано, что обязан сделать риелтор. В договоре не должно быть указано, что Вам оказывают консультационные и информационные услуги или только услуги по предоставлению места для проведения переговоров и т. п.

Должно быть четко прописано, что риелтор производит поиск квартиры, участвует в просмотрах (переговорах), осуществляет проверку и оформление документов, юридически сопровождает сделку.

Обратите внимание, есть ли у Вас возможность досрочно расторгнуть договор и есть ли в этом случае какие-либо штрафные санкции, как определяется размер понесенных риелтором расходов по договору.

Очень важно перед подписанием документов пообщаться с риелтором, рассказать, чего Вы ждете от сделки, какие у Вас есть требования, понять, насколько грамотным является специалист. Помните, что риелтор, с которым у Вас заключен договор, должен защищать Ваши интересы в сделке.

Если в ходе проведения сделки Вам что-то непонятно, Вы в чем-то сомневаетесь, не довольствуйтесь ответами «Это обычная практика», «Мы всегда так делаем», «Вы мне что, не доверяете?» и прочим.

Все условия сделки для Вас должны быть понятны и прозрачны, а в случае возникновения сомнений лишний раз обратитесь за советом к стороннему специалисту.

Купить квартиру и сделать ремонт за 12 месяцев

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости.

К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами.

При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Основным клиентом большинства агентств является собственник недвижимости, желающий ее продать. Договоров с покупателями на сопровождение сделки по покупке недвижимости в большинстве агентств существенно меньше. Типичный стереотип – если объект продается через агентство недвижимости, значит это полностью безопасная сделка, так как «агентство крупное и все проверило».

По факту стопроцентную гарантию юридической чистоты сделки можно дать только по очень ограниченному кругу сделок. В большинстве сделок есть сложные для проверки нюансы (наследство, продажа по доверенности и/или по заниженной стоимости, дарение и т. д.). Для того чтобы свести к минимуму риски при покупке квартиры, покупателю нужно обратить внимание на два ключевых момента.

Первый.

При выборе агентства недвижимости для сопровождения сделки по покупке квартиры следует обязательно проверить наличие у выбранного агентства действующего страхового полиса профессиональной ответственности, факт членства агентства в профессиональных объединениях или ассоциациях, период существования юридического лица. Плюс не мешало бы лично познакомиться со специалистом (обычно это юрист), который будет проверять историю объекта, и пообщаться с ним на предмет того, что он делает для проверки квартиры.

Второй. Заключить официальный договор с ООО или ИП с четким определением обязанностей и ответственности агентства, в котором будет прописано, какие именно услуги Вам должно оказать агентство, какую ответственность оно несет. Также в обязательном порядке должен быть пункт о том, что Вам предоставят письменное заключение о юридической чистоте истории объекта недвижимости.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

Покупка квартиры без риелтора

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakuyu_otvetstvennost_neset_agentstvo_nedvizhimosti/6973

Должен ли риэлтор гарантировать юридическую чистоту сделки?

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?
Елена Маленкова | 26 сентября 2012 | рубрика | Записки одного риэлтора | 5 комментариев »

Вчера общалась со своим киевским другом. Тем самым, который живет в Киеве, считает себя абсолютным дончанином, и периодически читает мой блог. Мы частенько спорим на тему, кому больше нужен риэлтор: продавцу или покупателю.

Стыдимся профессии?

Мой друг, скажу Вам по большому секрету, стесняется профессии риэлтор, поэтому обычно выступает в ипостаси юриста (имеет право, т.к.

получил соответствующее образование) и считает, что это круче:) Так вот, прочитав мою последнюю статью, и возобновив наш извечный спор, друг спросил: «А ты готова по каждой сделке отвечать собственными средствами?» «Зачем отвечать собственными средствами, если можно заключить договор  со страховой компанией, застраховать титул собственности, как это делают в цивилизованных странах?» «Серьезные клиенты,-ответил друг,-те, кто не покупает, а инвестирует, скептически относятся к ответственности риэлтора по сделке. Один из моих постоянных клиентов сказал, что будет готов заплатить риэлтору 6% в случае, если риэлтор возьмет на себя полную финансовую ответственность. И согласен заплатить риэлтору те самые 6%, если в случае проблем по объекту, риэлтор рассчитается сразу с покупателем, а потом разбирается со страховой компанией.

Постфактум. Что ж, донецкий менталитет никуда не денешь) Наши клиенты хотят разбираться по понятиям, «типа, ты за базар отвечаешь?» И чем отвечаешь?))

«Про життя». И не только.

Эту статью я начала писать еще на прошлой неделе, но как-то не шла, что ли. И вот сегодня я посмотрела по «Интеру» передачу «Про життя».

Спасибо Владимиру Андрусевичу за его : «Быстро включай «Интер», риэлторов костерят!» Да, скажу я Вам… Не хочется писать что-либо вроде «все журналюги козлы», тем более, считаю себя тоже причастной к Второй Древней профессии. Но! Ощущение полного представления, «подставы», уж, простите за сленг.

В студии семья ветерана Великой Отечественной, которую, прямо говоря «кинули», продав им квартиру, а затем отсудив у семьи с двумя детьми (!) ее назад.

Прежний владелец квартиры- бабушка вида профессионального сутяги- якобы продавая квартиру, взяла доверенность то ли у брата, то ли у сына, отбывающего срок в местах не столь отдаленных.

Брат доверенность на продажу дал, а выйдя на свободу с чистой совестью, почему-то подал в суд на сестру, за то, что та продала квартиру без его (!) согласия.

Риэлтор — крайний?

В сделке принимал участие риэлтор (в студии на «скамье позора» сидела вполне симпатичная молодая женщина), которая, включив «блондинку», с видом полного невразумления, отвечала: я, мол, не я , и хата не моя.

«Я была не в городе, а в это время мой сотрудник решил сделать «левую» сделку, он заключил договор, и провел сделку. О том, что такая сделка была, я узнала только, когда меня вызвали в прокуратуру». «Ага,-издевательски произнес ведущий.

— Печать Вы оставили в кабинете, а он 2 раза упал на печать и заключил сделку от имени компании!» «Да,-ничуть не смутясь отвечала дива. — Печать была в кабинете!»  Все, занавес!

Господа, если Вы хоть на минуту поверили в этот бред, то Вы глубоко заблуждаетесь. .

Развод в пользу бедных или шоу маст гоу он.

Начнем по-порядку. Во-первых, доверенность, выданная человеком, отбывающим заключение, в обязательном порядке заверяется начальником пенитенциарной службы, а проще говоря, тюрьмы.

Если такая доверенность была выдана по всем правилам, то претензии бывшего ЗК только к Господу Богу!

Если доверенность не была оформлена надлежащим образом, то, простите, какой нотариус в здравом уме и твердой памяти провел сделку? Ах, доверенность была на приватизацию!

Ну, тогда вопросы к начальнику ЖЭУ, отделу приватизации исполкома, и прочим чиновникам, которые для того нами с Вами и поставлены, чтобы не допускать подобных инциндентов. Или они забыли, что существуют на наши с Вами налоги?)

Во-вторых, сделку регистрировал нотариус, который несет полную ответственность за законность и легитимность сделки. Уж он-то должен был проверить, кто есть WHO в датском королевстве?

 Украинский суд — самый гуманный суд в мире!

И, наконец, когда обделенный судьбой и квартирой, возвращенец обратился в суд, требуя признать сделку незаконной, почему судья не рассмотрел дело по-существу, не вызвал ветерана, потратившего все свои сбережения на покупку злосчастной квартиры? Почему не вошел в ситуацию матери двоих детей, не испросил разрешения совета Опеки и попечительства? Я знаю, как до последней капли  крови бьются нотариусы и юристы, когда вопрос касается интересов детей. Как не дают разрешения Органы опеки на продажу, если нет другого жилья, или деньги не положены на счет несовершеннолетнего.

Почему же в данной ситуации судья вынес решение в пользу прежних владельцев, абсолютно не вникнув в существо дела и не пригласив работников то же исполкома и органов опеки? И как судья мог признать договор недействительным, возвратив стороны в первоначальное состояние (в юриспруденции это называется «реституция»)

Примечание. Реституция -в гражданском праве — последствие недействительности сделки, заключающееся в возврате сторонами всего полученного по сделке. При невозможности вернуть товарные ценности в натуральном виде возвращается их стоимость в денежном выражении.

То есть, даже в случае признания договора недействительным, покупателям должны выплатить ту сумму, которую они заплатили при сделке! И что? Ни квартиры, ни денег. Правда, представители местной власти, словно испугавшись собственных непрофессиональных действий, выдали из подменного фонда квартиру выброшенной на улицу семье ветерана. Сам ветеран не дожил до новоселья всего один день…

Да здравствует коррупция или причем здесь риэлтор?

А теперь ответьте мне, пожалуйста, каким боком к этой сделке риэлтор? И почему в коррумпированном донельзя обществе, именно он жулик и проходимец? Да, девушка, мягко говоря, не совсем профи. И даже совсем не профи.

 Но вина здесь коррумпированных работников исполнительной власти, которые за долю малую мать родную продадут, нотариуса, который то ли не досмотрел, то ли «закрыл глаза». Потому что главная наша беда — неработающие, насквозь прогнившие суды, которые без купюры уже шагу не ступят.

Проблема нашего общества не в законе о Риэлторской деятельности, регулирующей действия риэлторов, а в полной беспомощности власти навести порядок не только на рынке недвижимости, но и во всех без исключения отраслях нашей экономики.

Вот такой получился политический спитч.

Источник: http://realtyblogger.net/dolzhen-li-rieltor-garantirovat-yuridicheskuyu-chistotu-sdelki/

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг

Как привлечь риелтора к ответственности

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика

Что такое чистота сделки при покупке квартиры или иного объекта недвижимости 

Гражданское законодательство не дает определения термина «чистота сделки». Возможным аналогом станет применение норм ст. 460 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Также термин можно расшифровать как невозможность в дальнейшем в судебном порядке признать сделку недействительной, расторгнуть ее.

При приобретении недвижимого имущества физическим или юридическим лицом чаще всего встречаются такие основания для оспаривания или расторжения сделки, как:

  • порок воли продавца, его недееспособность, совершение сделки под давлением и в других случаях, предусмотренных ст. 171–179 ГК РФ;
  • наличие притязаний на объект третьих лиц, предыдущих владельцев, из чьей собственности он выбыл неправомерно, нарушения в процессе приватизации объекта;
  • нарушение прав лиц, имеющих право на данное имущество по нормам жилищного законодательства, или несовершеннолетних.

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки? Не во всех случаях. Деятельность риэлторов не лицензируется с 2002 года, закон не возлагает на них никакой ответственности за недобросовестное выполнение обязанностей и вовлечение клиента в совершение сделки с сомнительной правовой чистотой, кроме общей гражданско-правовой. 

Возможные правовые конструкции об ответственности риелтора 

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем, и за все проблемные моменты и пороки права собственности несет ответственность продавец. С риелтором или риелторским агентством обычно заключается договор на оказание услуг. Иногда агентство может предложить подписать договор комиссии.

Документы, связанные с заключением сделок и их чистотой, проверяются специалистами в рамках именно этого договора, если в нем прямо прописано условие о проведении риелтором юридической экспертизы.

Когда такое условие было согласовано, наличие проблемы с объектом будет свидетельствовать о ненадлежащем качестве оказанной услуги и приведет к ответственности риелтора.

Если покупателем выступает физическое лицо, можно рассмотреть вариант с применением нормы закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I (далее — закон № 2300-I). Ответственность риелтора при покупке квартиры тогда выразится в нормах п. 3 ст. 14 закона № 2300-I о возмещении имущественного вреда, причиненного недостатком услуги.

Не исключены для частичной компенсации ущерба и варианты использования возможности страхования:

  • добровольное страхование гражданской ответственности риелтора;
  • страхование титула собственности на приобретаемый объект. 

Эти виды защиты своих прав в случае расторжения сделки компенсируют все или часть потерь нового собственника, но не следует забывать, что при страховании гражданской ответственности риелтора сумма возмещения обычно не превышает размер его вознаграждения. 

Как предусмотреть ответственность риелтора при заключении договора на оказание услуг 

В договор на оказание услуг необходимо внести пункт о том, что в обязанности риелтора входит проведение юридической экспертизы документов, связанных со сделкой. Формулировка может выглядеть следующим образом:

«Риелтор обязан провести:

  • юридическую оценку сделки и выявить все препятствия для ее совершения, в том числе пороки воли продавца;
  • юридическую экспертизу правоустанавливающих документов, в том числе проверить их на достоверность, действительность, подлинность и соответствие требованиям законодательства и органа госрегистрации;
  • проверку объекта недвижимости на отсутствие обременений, арестов, судебных споров и прав третьих лиц». 

Условие должно конкретизировать качество услуги. Например, о качестве правовой экспертизы скажет то, что:

  • право собственности будет зарегистрировано;
  • в течение срока давности о применении последствий недействительности сделки (3 года) она не будет оспорена. 

При возникновении одного из этих видов последствий в договоре может быть предусмотрена ответственность в виде штрафа или неустойки.

Но не исключено, что, так как риелтор или агентство получили только плату за оказание услуг, суд сочтет большой размер неустойки несоразмерным.

Для дополнительной гарантии прав можно предусмотреть в договоре обязанность риелтора в случае возникновения судебного иска представлять интересы клиента в суде, защищая чистоту проведенной им экспертизы. 

Способы защиты прав клиента риелтора 

Если договором была предусмотрена обязанность риэлтора проверить чистоту сделки, нарушение указанного требования дает возможность использовать как законные, так и договорные способы защиты, а именно взыскание с риелтора:

В состав убытков могут войти:

  • расходы клиента на оплату жилья с момента предполагавшейся его передачи;
  • гонорар другой риелторской фирме, договор с которой был заключен в связи с невозможностью приобрести недвижимость во исполнение договора с недобросовестным риелтором;
  • моральный вред. 

О случаях изъятия квартиры в результате удовлетворения требований собственника, права которого были нарушены, можно подробнее прочитать в статье «Пример виндикационного иска в гражданском праве». 

Несет ли риелтор ответственность: судебная практика 

К искам о взыскании убытков, причиненных действиями риелтора, крайне трудно собирать доказательственную базу. Столь же сложно воспользоваться нормами законодательства о правах потребителя. Обычно суды считают виновным в нарушении требования о чистоте сделки продавца недвижимости.

Решения по таким спорам единичны, требования обычно удовлетворяются только в части. Так, в решении Октябрьского суда Тамбовской области от 08.12.

2014 по делу № 2-4120/14 о взыскании убытков, причиненных недостатками оказанной услуги и недостатками предложенной информации, а также штрафа требования были удовлетворены судом не в полном объеме с опорой на ст.

 12 закона № 2300-I о недостаточности у потребителя информации о качестве товара. Частично же были удовлетворены требования о компенсации морального вреда.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/neset_li_rieltor_otvetstvennost_za_chistotu_sdelki/

Это нужно знать об ответственности риэлтора при заключении сделки

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Одно из главных условий успешного заключения сделки с недвижимостью – это ответственность риэлтора. Не нужно думать, что простого обращения в риэлторское агентство достаточно для решения проблемы. Риэлтор является всего лишь посредником, а значит, при заключении сделки нужно проявлять максимальную внимательность, не полагаясь на возможности одного лишь риэлтора.

Стереотипы о рынке недвижимости

Многие СМИ, которые выражают интересы крупных игроков рынка недвижимости, обрушивают на людей потоки агитации, убеждая население в том, что риэлторское агентство является своеобразным суперменом, решающим любые жилищные проблемы.

Однако реальность несколько суровее красивой картинки, которую рисуют СМИ про ответственность риэлтора и т.д.

Есть множество случаев, когда суд по истечении определенного срока признавал сделку недействительной, тем самым причиняя убытки и истцу, и ответчику, а иногда даже целым группам лиц (покупателей и продавцов).

К тому же возврат денег, а также механизм обратного восстановления собственности – это крайне сложные процедуры, часто приводящие к неудовлетворительным результатам. В итоге пострадавшим приходится искать компромиссы, попутно неся дополнительные затраты.

Опытные участники рынка недвижимости, испытывающие дефицит времени или не обладающие профессиональными риэлторскими навыками, часто обращаются за консультациями к риэлторам, которые подберут оптимальный вариант, проанализируют всю документацию и удостоверятся в ее юридической чистоте. Но все же нужно помнить, что риэлтор – только посредник, отвечающий за надежное проведение сделки.

Помощь риэлтора заключается в подборе объекта недвижимости, организации прозрачно сделки, передаче денег, также риэлтор может отговорить клиента от сомнительной сделки и т.д. Однако обязаности риэлтора за саму сделку уже выходит из его компетенции. Работа риэлтора будет считаться полностью выполненной, если сделка проведена в соответствии со всеми формальностями и без нарушений закона.

Многие большие агентства недвижимости в погоне за клиентами начали выпускать различные «сертификаты» и «гарантийные обязательства», и предлагать их клиентам. Агентства утверждают, что эти документы дают 100% гарантию по сделке, однако достаточно проанализировать любой такой «сертификат», и все сложности по получению денежного возмещения станут очевидными.

Причина в том, что агентства с самого начала не принимает никаких финансовых обязательств, не страхует сделку и не выступает гарантом по сделкам. задача любого агентства –
посреднические услуги при заключении сделки, а дополнительные услуги и опции служат просто для привлечения клиентов.

Как видно, обман риэлторане такая уж и редкая ситуация и есть способы не платить риэлтору.

Как защитить свои интересы при работе с риэлтором

Полагаться на риэлтора на все 100% — довольно легкомысленно, поэтому клиенты должны самостоятельно защищать свои инвестиции. В первую очередь это касается покупателей квартир, которые сталкиваются со множеством трудностей. Рассмотрим основные варианты защиты своих интересов:

  • страхование профессиональной ответственности риэлтораи титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
  • тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
  • гарантировать ответственность агентства  недвижимостиможно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
  • Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:
  • комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
  • наличие или отсутствие сети филиалов;
  • сроки исполнения договорных обязательств;
  • обязательства и ответственность риэлтора по  недвижимости в случае невыполнения услуг.

Больше всего проблем и различных подводных камней всплывает в ходе совершения сделок на вторичном рынке жилья. Следовательно, при совершении такой сделки, вам понадобится знать о риэлторах, а именно на что обратить внимание при сделки:

  • документы, которые подтверждают право продажи;
  • количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
  • социальный статус продавца дома/квартиры;
  • полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
  • утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.

Очевидно, что если квартира, которая ранее перепродавалась уже 3-4 раза, продается в очередной раз, причем по доверенности, а продавец является алкоголиком, да еще и риэлтор смотрит на все спустя рукава и не может внятно ответить на вопросы о правоустанавливающих документах – такой вариант не может быть привлекательным. Да и вообще, не стоит работать с таким «осведомленным» агентством, с ответственностью  тут дела обстоят плохо.

Ряд негласных правил, которых нужно  придерживаться при сотрудничестве с агентством

  • личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
  • предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
  • составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
  • предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
  • Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора,на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость

Источник: http://arendaexpert.ru/otvetstvennost-rieltora/

При покупке квартиры через агентство кто отвечает за чистоту сделки – Правовая помощь юриста

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

С точки зрения интересов клиента это крайне важный и рекомендованный специалистами вид страхования, хотя и дорогостоящий – в среднем 0,5-2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. Тем не менее, очень многое здесь зависит от страховых компаний, а в Петербурге с титулом работают единицы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Комментирует Ирина Васильева, заместитель генерального директора АН «Гранд Хаус»: Задача добросовестного агентства не в том, чтобы «привязывать» к себе клиента штрафными санкциями, а в том, чтобы оказать ему качественную услугу.

Соответственно договор должен фиксировать в подробностях все запросы клиента и конкретные задачи, которые он перед агентством ставит. А они могут быть очень разными.

Или что в ходе оформления документов предыдущие жильцы давали взятки ответственным лицам, чтобы те закрыли глаза на наличие несовершеннолетних наследников.
Поэтому, если такие обстоятельства выяснятся уже после подписания документов и передачи денег за недвижимость, у покупателя будет шанс потерять квартиру, когда суд признает сделку недействительной.

Внимание

К сожалению, ни один даже самый опытный и профессиональный риэлтор или юрист не сможет дать полной гарантии того, что этого не произойдет.

Важно

Проверить абсолютно все, что было в прошлом у выбранной вами квартиры, невозможно чисто физически – некоторые подробности нельзя отследить из-за особенностей российского законодательства и системы жилищного учета.

Поэтому даже после сотрудничества с агентством недвижимости или юридическим консультантом у покупателя квартиры остаются некоторые риски.

Проверка квартиры при покупке!

К примеру, если это покупатель, то ему стоит указать в договоре не только район и количество комнат в нужной ему квартире, но и желаемый этаж, тип дома, расположение комнат, близость от метро и т.д.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Комментирует Лариса Волкова, юрист АН «Огни города»: Добросовестное агентство при проверке юридической чистоты объекта в первую очередь должно по максимуму проанализировать все документы.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели.

Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов.

Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы.

В целом, завышение цены — это не самая выгодная стратегия.
Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Как купить квартиру с помощью риэлтора? главные особенности

Но практика такова, что если в дальнейшем сделку признают недействительной, агент не понесет за это никакой ответственности.

По закону о государственной регистрации прав на недвижимость (122-ФЗ) – зарегистрированное право собственности можно аннулировать через суд.

А предусмотренная тем же 122-ФЗ компенсация несостоявшемуся покупателю ограничивается суммой в 1 млн руб.
Для получения этой выплаты нужно обратиться в суд и установить, по чьей именно вине покупателю причинили ущерб.

То есть найти виновника и, опять же, через суд получить с него компенсацию.


Впрочем, по словам юристов, это все скорее теория, на практике же доказать недобросовестность агента, а тем более взыскать с него неустойку, почти нереально.

К тому же, по действующим законам, риэлтор не обязан отвечать за добросовестность продавца.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

В связи с этим и назревает вопрос: кто будет отвечать в случае, если гипотетические риски превратятся в реальные трудности? Например, продавец квартиры окажется мошенником, не имевшим права собственности и продававшим жилье по поддельным документам.

Кто возместит незадачливому покупателю потерянные деньги? Сразу следует сказать, что риэлтор несет ответственность только в рамках своего гонорара.

То есть вы можете лишь потребовать возврата денег за некачественно оказанные услуги, но и то сначала нужно будет доказать это в суде.

Причины этого очень просты: риэлтор – это посредник, который связывает продавца и покупателя, помогает оформлять документы и следит за порядком сделки.

Именно за это он и получает вознаграждение, поэтому только в рамках данной суммы и может нести ответственность.

Договор с агентством недвижимости: за что отвечает риэлтор?

И не только основные, обязательные для проведения сделки, но и дополнительные.Самые известные из них – это выписки из ЕГРП о собственнике и о содержании правоустанавливающих документов.

Последняя раскрывает историю смены собственников. Многим кажется, что этого будет достаточно, но нужно учитывать, что история здесь указана лишь с момента первого оформления квартиры в собственность, например – с момента приватизации.Этого может быть недостаточно, ведь и до приватизации объект мог иметь свою историю.

Как пример: в квартире до приватизации был прописан гражданин, который потом выписался по решению суда в места не столь отдаленные.

По закону после возвращения он имеет право прописаться обратно.

И добросовестного приобретателя ждут долгие судебные тяжбы с трудно прогнозируемым финалом.И это лишь один из возможных рисков.

Источник: http://dipna5.ru/pri-pokupke-kvartiry-cherez-agentstvo-kto-otvechaet-za-chistotu-sdelki/

Ответственность риэлтора

Несет ли риелтор ответственность за чистоту сделки?

Обращаясь к риэлтору, клиент полагает, специалист несёт ответственность за соблюдение договора и последствия проведённой сделки. Так ли это, какую ответственность несёт риэлтор при возможных негативных результатах? Мы провели небольшой опрос на эту тему среди экспертов рынка.

Риэлтор заинтересован в «чистоте» сделки

Дамир Хакимов, юрист международной сети агентств недвижимости «CENTURY 21 Россия»:

– Агентство недвижимости отвечает за подбор подходящего варианта сделки с недвижимостью для своего клиента, будь то продавец или покупатель.

При этом агентство руководствуется не только пожеланиями клиента, которые обычно фиксируются в документах (цена, технические параметры объекта и т. п.), но и его подразумеваемыми интересами.

Например, очевидно, что клиент заинтересован в том, чтобы сделка была исполнена, не была оспорена (признана недействительной), чтобы объект недвижимости не оказался некачественным (обременённым).

В классическом виде агентство недвижимости не оказывает услуг правового характера, поэтому не отвечает за проверку юридической чистоты. Однако на практике большинство агентств включают такой сервис в свой договор. Таким образом, теоретически при обнаружении проблем с приобретённой недвижимостью клиент вправе предъявлять претензии к своему агенту.

В большинстве случаев ответственность агентства недвижимости ограничена размером вознаграждения, но есть случаи, когда суд обязывал агента компенсировать убытки клиента, связанные с утратой (неполучением) собственности, в полном объёме.

Для этого клиент должен доказать, что его убытки явились следствием явного непрофессионализма агента.

То есть агент отвечает тогда, когда он имел возможность предупредить ущерб, но по своей халатности не сделал этого, например, не запросил информацию из доступных источников, либо намеренно скрыл имеющуюся у него информацию, которая могла бы повлиять на намерения клиента.

Часть вторичной недвижимости имеет в своей истории «тёмные пятна», которые сложно или невозможно прояснить доступными агенту средствами. Поэтому добросовестному агенту следует доводить до клиента информацию о возможных негативных последствиях приобретения конкретного объекта. От рисков, связанных с ненадлежащим выполнением услуг, агентство недвижимости может защитить страхование.

Ответственность есть, но не надо преувеличивать

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:

– Как правило, юридическая проверка не входит в стандартный список услуг на вторичном рынке.

Поэтому, если вдруг через полгода после совершения сделки к вам придут наследники бывшего владельца квартиры и им удастся отсудить у вас приобретённое жилье, то потребовать компенсацию за некачественно выполненную юридическую проверку не удастся, поскольку, согласно договору, это не входило в список обязанностей брокера.

Поэтому, помимо соглашения на оказание услуг, стоит заключить с риэлтором договор на юридическое сопровождение сделки. Несмотря на то, что риэлторская деятельность не лицензируется и на законодательном уровне деятельность не регулируется, по факту агент по продаже недвижимости проводит множество проверок.

Считаю также, что риск нарваться на мошенника или специалиста, который фактически снимает с себя всю ответственность – на вторичном рынке выше, в сегменте новостроек – ниже, так как в этом случае сделка проходит несколько стадий контроля, в том числе и риэлторами.

Здесь оценивается наличие всей разрешительной документации на строительство объекта, делается проверка по линии службы безопасности для того, чтобы проанализировать потенциальные риски конкретного застройщика.

Регистрационная палата также проводит проверку документов от застройщика, прежде чем зарегистрировать договор долевого участия в строительстве.

Клиенты агентств имеют гарантии возмещения убытков

Людмила Плотникова, юрист Уральской палаты недвижимости:

– Взаимоотношения агентства недвижимости (риэлтора) и клиента, заключившего с ним договор на оказание риэлторских услуг, регулируются законом о защите прав потребителей. Законом предусмотрено, что исполнитель обязан возместить в полном объёме убыток, причинённый заказчику, потребителю.

Дополнительно федеральным законом предусмотрено, что риэлтор, не исполнивший в добровольном порядке обязанность возместить убыток, должен возместить ещё 50 процентов от суммы убытка, присуждённой по иску клиента.

Итого, при отказе возмещать сумму убытка в размере 5 млн рублей агентство по решению суда вернёт уже 7,5 млн рублей.

В большинстве случаев профессиональная деятельность агентств недвижимости застрахована (в Екатеринбурге в основном агентства застрахованы на 5 млн рублей), что даёт дополнительные гарантии. Это могут быть как члены Уральской палаты недвижимости, так и не входящие в ассоциацию агентства. В обязательном порядке застрахованы риэлторские компании, прошедшие процедуру добровольной сертификации.

Резюмируя, можно сказать, что подводные камни существуют и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости – никто не может быть полностью защищён от банкротства застройщика и от криминала на «вторичке», но и гарантии по возмещению убытков агентством недвижимости тоже есть!

Источник: http://xn----8sbagnv0bvv.xn--p1ai/index.php/1399-responsibility

Российский юрист
Добавить комментарий