8(499)110-20-64

Можно ли давать задаток по предварительному договору?

Содержание

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Можно ли давать задаток по предварительному договору?

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу.

Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка.

Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса.

Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций.

Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств.

Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50.

Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kak-vernut-avans-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Можно ли давать задаток по предварительному договору?
 

Как оформить задаток? Как оформить задаток при купле-продаже. Разумный размер задатка Какие документы подписать. Договор-соглашение о задатке. Расписка. Возвращение задатка

Статья обновлена 19.06.2018 года

Такие вопросы возникают у любого здравомыслящего покупателя недвижимости. Ведь есть понимание, что задаток необходим, но и есть страх его потерять или вернуть в двойном размере.

В этой статье я расскажу как правильно оформить передачу задатка, без опасности  утраты денег.

Разберемся в этом  подробно:

Как оформить задаток

  • Действительно задаток теряют из-за неправильного оформления документов.
  • Но ведь  и взыскать задаток с Продавца  в двойном размере, при правильном оформлении абсолютно реально.

Поэтому, если Вы определились с выбором — передавайте задаток!

Задача задатка обеспечить  выполнение договоренностей по Предварительному  договору. Поэтому совсем не достаточно составить Соглашение о задатке!!!

Исходя из многолетнего опыта сопровождения сделок, смею утверждать, что весь успех купли-продажи зависит от правильно или неправильно составленного Предварительного договора.

-Вы удивлены?

Вы даже и не задумывались об этом.

Напротив Вы считали Предварительный договор купли-продажи не нужным, не существенным. Или даже не знали о его существовании?

-А я  ни чуть не удивлена, ведь многие  дилетанты начинают  строить дом без проекта. При этом потом  сильно расстраиваются от того, что он трещит по швам.

  • Так вот, Предварительный договор купли-продажи  нужен и передавать задаток без него нельзя!

Предварительный договор — это проект сделки, продуманный до мелочей! И ни чуть не меньше.

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры, дома, земельного участка

Начнем с того как правильно определить размер задатка, это очень важно.

Ведь  задаток является обеспечительной мерой  выполнения договоренностей по предварительному договору.

Конечно он составляет часть стоимости, но при определении размера задатка необходимо ориентироваться именно на то, какой его размер будет обеспечивать выполнение Продавцом  обязательства продать , на оговоренных условиях. А покупателя купить, на оговоренных условиях.

 

Например:

Рыночная стоимость недвижимости составляет 3 000 000, 0 рублей. Вы торгуетесь и договариваетесь купить за 2 900 000.0 рублей с использованием кредитных средств. Составляете Предварительный договор, прописываете условия и форму оплаты и передаете задаток 50 000.0 рублей.

То есть в случае отказа от продажи Продавец возвращает Вам двойной задаток, то есть 100 000,0 рублей.

Продавец, поразмыслив над ценой и к тому же  «напряжными» условиями оплаты с использованием кредитных средств после перехода права на Покупателя , понимает что прогадал и продолжает продажу у Вас за спиной.

К нему приходит Покупатель с наличными деньгами и срочной покупкой и не торгуясь предлагает ему 3 000 000.0 рублей, он удачно продал свою квартиру, но ему необходимо освободить ее за неделю.

То есть Продавец,  на завтра продает недвижимость, при подписании договора получает полную сумму и безболезненно возвращает Вам  деньги в размере  50 000.0 рублей. Он уже проконсультировался )))) Вы же соглашение о задатке не составили, значит суд сочтет его авансом, а аванс возвращается  в размере переданной по расписке сумме.

Даже возврат суммы в 100 000.0  Продавца не ударит по карману.

Хорошо если он Вас уведомит о  продаже))))), а то будете ждать, когда он Вам соберет полный пакет документов для банка.

И Вы остались с носом!

Вернее без квартиры.  А чемоданы и коробки уже собраны.

И независимую оценку для банка уже оплатили ((((

А вот правильно оформленный  задаток в  размере 100 000.0 рублей обеспечил бы Вам спокойную покупку, на прописанных в предварительном договоре условиях.

Документы, оформляющие задаток

С размером задатка определились.

-Теперь , какие бумаги необходимо составить? Как оформить задаток ?

-Расписку!

-Конечно расписка нужна. Ведь она подтверждает факт получения денег Продавцом. Но не более того!

-Тогда еще нужно Соглашение о задатке.

-Обязательно. Но оно подтверждает понимание каждой из сторон о последствиях невыполнения договоренностей: о возврате в двойном размере в случае отказа от продажи или потери задатка в случае отказа от покупки. И все!

В Соглашении  о задатке не прописываются условия купли-продажи. Оно является приложением к договору.

-Значит нужен  договор о намерениях совершить куплю-продажу?

-Обязательно!

Предварительный договор купли-продажи  не является договором отчуждения — это договор о намерениях продать и купить.

Только три документа, работающие вместе являются правильным оформлением сделки:

-А какой из них самый главный?

-Все они, для целей сделки купли-продажи недвижимости,  ценны вместе и не ценны по-одному! Я вижу, Вы сомневаетесь? Ну тогда вспомните о нашем разговоре позже )

Уж поверьте моему  опыту. Двенадцатый год я сопровождаю сделки с недвижимостью.

Как оформить задаток. консультация

Я приготовила для вас  видео консультацию с подробными разъяснениями по письменному  оформлению задатка и шаблоны договоров.

Посмотрите обязательно.

Кто может подписать соглашение о задатке

Подписать соглашение о задатке и принять денежные средства может только собственник недвижимости! Или его представитель по нотариальной доверенности.

  • Супруг не может принимать задаток, если право собственности зарегистрировано на другого.

Не нужно путать понятия «совместно нажитое имущество» и  «форма зарегистрированного права».

  • Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности — один из может принять задаток.

Как оформить задаток? Составит три документа:

Риэлтор, посредник. агент по недвижимости, директор агентства недвижимости НЕ ИМЕЮТ ПРАВА принимать задаток без нотариальной доверенности от собственника!!!

Как передать деньги продавцу

Как правило задаток передают наличными, ведь это не крупная сумма.

Так же можно сделать перевод с банковской карты покупателя на банковскую карту продавца.

Или совершить безналичный расчет путем банковского перевода на счет продавца.

ВНИМАНИЕ!

При любой форме расчета продавец должен передать покупателю расписку о получении средств.

При безналичном расчете в расписке нужно указать способ получения денежных средств.

Например:

«Денежные средства получены мной на банковскую карту Связь-банка »

«Денежные средства получены на банковский счет ВТБ»

Всегда рада разъяснить. Автор

Как оформить задаток правильно, чтобы не потерять деньги

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/09/05/kak-oformit-zadatok/

Предварительный договор подряда с задатком

Можно ли давать задаток по предварительному договору?

Конечно, если у вас ипотека, например в Сбербанке, то банк проверит всю чистоту за вас, если же банк не заинтересован в сделке, то все риски на вас (особенно, если вы сделали договор по шаблону/образцу).

Может ли быть соглашение о задатке или авансе без договора, в том числе без предварительного договора? -Нет, оплата по такому «задатку» не является ни задатком, ни авансом. Поэтому, уплаченная сумма подлежит возврату вместе с процентами, начиная с дня передачи «задатка».

Можно ли включить в предварительный договор условия о неустойке (штрафе?)-Да, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

Предварительный договор и договор задатка

  • правильное формирование исковых требований по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка (неправильно указанные исковые требования — основания для отказа в удовлетворении иска);
  • подача искового заявления по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);
  • представительство Ваших интересов в суде по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств — можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Правильный задаток

  • Препроводительное письмо к договору подряда на капстроительство Договор строительства, строительного подряда → Препроводительное письмо к договору подряда на капстроительство препроводительное письмо к договору подряда на капстроительство препроводительное письмо к договору, подписанному с протоколом разногласий бланк или угло…
  • Особые условия к договору подряда на капитальное строительство Договор строительства, строительного подряда → Особые условия к договору подряда на капитальное строительство особые условия к договору № от «»200г. подряда на капитальное строительство (расширение, техническое перевооружение, ре- конструкцию зданий и сооружен…
  • Договор подряда (5) Типовой договор подряда → Договор подряда (5) договор подряда г. «» 20г. (наименование организации) в лице (ф.и.о., должность), действующего на основании устава и…

Можно ли давать задаток по предварительному договору?

Предварительный договор подряда – это соглашение сторон относительно условий будущего договора на выполнение определенного вида работ.

Предварительный договор должен содержать общую договоренность об условиях сотрудничества сторон: информацию о предмете будущего соглашения, цене и сроках выполнения работ, а также порядке их сдачи-приемки и гарантии качества подрядчика.

В предварительном договоре стороны должны согласовать дату заключения основного договора. Если дата не определена, то, по общему правилу, договор должен быть подписан не позднее чем через год после заключения предварительного договора.

Основное соглашение по форме и содержанию относительно существенных условий должно совпадать с предварительным, в противном случае, оно может быть признано недействительным.

Предварительный договор подряда образец бланк

Внимание Под предварительным договором подряда подразумевается соглашение сторон относительно основных условий будущего договора на исполнение конкретных видов работ.

Предварительный договор обязательно должен содержать общую договоренность об главных условиях сотрудничества обеих сторон: сроки выполнения работ, информацию о предмете соглашения, цена работ, а также порядок сдачи и приема работ и, конечно же, гарантии качества подрядчика.

Понятие предварительного договора Отметим, что в предварительном договоре обе стороны обязательно должны согласовать дату оформления основного договора. Если же точная дата не определена, то, по правилу, договор необходимо будет подписать не позднее, чем через один год после заключения предварительного документа.

Предварительный договор

ВАЖНО! Такое соглашение может заменить собой предварительный договор, если включает в себя все необходимые данные о планируемой к подписанию сделке по приобретению недвижимости (определение ВС РФ от 28.06.2016 № 37-КГ16-6).

Как вернуть задаток: судебная практика по возврату Как должна разрешиться ситуация, когда планируемая покупка так и не состоялась? Ответить можно только после того, как будет установлено, почему это произошло.


Возврат задатка по предварительному договору производится без каких-то дополнительных последствий:

  • если возникли обстоятельства, из-за которых не состоялась покупка, но в этом не повинна ни одна из сторон (ст. 416 ГК РФ);
  • стороны по обоюдному согласию решили отказаться от сделки.

Несостоявшимся продавцом возврат задатка по предварительному договору производится в двойном размере, если это он отказался от сделки.

Компанияправовест

Договор строительства, строительного подряда → Предварительный договор предварительный договор гор. «» 200 г. ооо «фимас» в лице генерального директора н. п. фимас, действующего на основании устава …

  • Типовой договор подряда Типовой договор подряда согласно договору подряда одна сторона (подрядчик) должен выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенный вид работы и сдать ее рез…
  • Договор строительства, строительного подряда Договор строительства, строительного подряда договор подряда — это соглашение, в соответствии с которым одна из сторон, именуемая подрядчиком, берет на себя обязательства выполн…

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР гор. » » 200 г. ООО»Фимас»влицеГенеральногодиректораН.П.Фимас, действующего на основании Устава общества,именуемое в дальнейшем «Фимас» иЗАО»Марина»влицеГенеральногодиректора С.К.

Грегоренко, действующей на основании Уставаобщества, именуемое в дальнейшем «Общество», руководствуясь ст. 429 Важно Гражданского кодекса РФ, иными актамидействующего на территорииРФ законодательства, заключили настоящий Предварительный договор о нижеследующем: 1.

Стороны обязуются всрок до 27 сентября1996 г. заключить договор подрядана выполнениеремонтных работсилами»Фимас» в складских помещениях Общества, расположенных по адресу: г.
Москва, ул. Новаторов, дом ; 2. Общество обязуетсяк моменту заключенияДоговора подряда, упомянутого вп.

1настоящегоДоговора,освободитьскладские помещенияотнаходящихсятамтоваров,атакжеприобрести необходимые для проведения ремонтных работ материалы. 3.

Правомерно ли использование задатка в договорах строительного подряда?

Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Попробуйте посмотреть здесь:

  • Обязательно ли иметь СРО для договоров строительного подряда до 3 млн рублей?
  • Подлежат ли оплате работы, выполненные для государственных нужд по договору строительного подряда?

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную горячую линиюдля Москвы и Московской области: 8 499 705-84-25 Свободных юристов на линии: 7 Ответы юристов (2)

  • Все услуги юристов в Москве Экспертиза договоров Москва от 15000 руб. Составление договоров на временную работу Москва от 3500 руб.

Задаток при оформлении купли-продажи квартиры Как вернуть задаток: судебная практика по возврату Задаток при оформлении купли-продажи квартиры Задаток по предварительному договору может передаваться согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ. С момента введения этого пункта в 2015 году споры на данную тему прекратились.

Различают 3 предназначения задаткапо предварительному договору:

  • Платежное (идет в счет будущих расчетов).
  • Удостоверяющее (выступает в качестве доказательства вступления в договорные отношения).
  • Обеспечительное (гарантирует, что обязательство будет исполнено).

Именно эти 3 особенности и отличают его от аванса. Наиболее распространенной ситуацией предоставления задатка по предварительному договору является покупка жилья. В большинстве случаев договоренность о покупке подкрепляется соглашением о задатке по предварительному договору.

Источник: http://advocatus54.ru/predvaritelnyj-dogovor-podryada-s-zadatkom/

Задаток по предварительному договору купли-продажи: советы юриста :

Можно ли давать задаток по предварительному договору?

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике. Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя. Рассмотрим далее подробно, что собой представляет предварительный договор купли-продажи с задатком.

Суть соглашения

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров. Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее.

Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком, оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

В ГК присутствуют специальные положения, которые регламентируют предварительный договор, задаток, образец соглашения. Однако, несмотря на это, на практике возникает множество вопросов при оформлении такого документа. Особенно часто они появляются в рамках отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости.

Средство обеспечения реализаций условий, которые устанавливает предварительный договор, – задаток. Образец соглашения содержит указание на точную сумму, которую одна сторона передает другой. После исполнения принятых обязательств, то есть, заключения основного соглашения, она засчитывается в причитающиеся по сделке платежи.

Если продавец откажется оформлять договор, то полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере. Приобретатель, в свою очередь, тоже понесет убытки, если передумает совершать сделку. При его отказе подписать основной договор сумма задатка ему возвращена не будет.

Признаки соглашения

Приведенная выше информация указывает на то, что:

  1. Задаток обеспечивает исполнение обязательств сторон по оформлению договора купли-продажи в будущем.
  2. Сумма, внесенная приобретателем, при нормальном ходе отношений будет выполнять платежную функцию по еще не подписанному соглашению.

Нормы ГК

Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), задаток по предварительному договору – денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения.

Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.

В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что задаток без предварительного договора не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.

Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств. В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка. Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе

Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации. Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу.

Задаток по предварительному договору, в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников. В этом состоит противоречивость норм.

Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется.

По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию. Несколько иная ситуация с движимым имуществом. Сделки с такими объектами регистрации не подлежат. Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Нюансы регулирования

Современное законодательство не закрепляет порядок, в соответствии с которым должен оформляться предварительный договор купли-продажи дома. С задатком, однако, он заключаться не может. Как выше указывалось, такое соглашение должно быть зарегистрировано уполномоченным госорганом.

Эта процедура для сделки с недвижимостью имеет определяющее значение. Задаток по предварительному договору, не подлежащему госрегистрации, предполагает ряд негативных последствий для сторон в случае их отказа от заключения основной сделки.

В их число входит, в частности, возможность любого участника в судебном порядке принудить к оформлению обеспечиваемого соглашения. При этом субъект, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать компенсации убытков, понесенных нарушением.

Цели соглашения

Задаток по предварительному договору выполняет организационную функцию. Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем.

Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера. Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства.

Важный момент

Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.

Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.

Присутствующее в законодательстве указание на то, что переданная сумма впоследствии будет учтена в платежах по сделке, положения не изменяет, поскольку основное соглашение еще не оформлено.

Особенности исполнения

Если не принимать во внимание указание о возможности зачета задатка в сумму платежей по обеспечиваемой сделке, необходимо признать, что основной договор и предварительное соглашение хоть и взаимосвязанные, но самостоятельные акты.

При оформлении первого обязательство, вытекающее из производного документа, прекращается исполнением. Предварительный договор задатка, купли-продажи земельного участкаили иного объекта недвижимости действуют в разных временных диапазонах.

Спорные моменты в сделках с недвижимостью

Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком. Внесем некоторую ясность.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства.

Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки.

Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной.

Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?

Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается. Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы

По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.

Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.

Альтернативный вариант

Некоторые юристы и риелторы предлагают другое решение проблемы. Для обеспечения исполнения обязательств по уже подписанному, но не зарегистрированному договору купли-продажи рекомендуют формировать специальный фонд. Он должен состоять из отчислений каждого участника сделки или одной из сторон. Этот фонд передается стороннему субъекту (тому же риелтору, к примеру, или нотариусу).

В случае нарушения условий соглашения средства переходили бы добросовестному участнику. Но в таком случае может возникнуть вопрос о правомерности хранения денег. Поскольку оно может быть расценено как вид предпринимательской деятельности третьего лица.

Такая обеспечительная мера не предусмотрена в законодательстве. Вместе с тем она и не запрещена нормами.

Существенные условия

Оформляя предварительный договор, в него необходимо включить пункты, предусматривающие явку в конкретную нотариальную контору, в определенный день и время. Это обеспечит наличие дополнительного доказательства о добросовестности намерений совершить сделку. Особое внимание следует уделить вопросу об ответственности.

В договоре должно быть четко прописано, за какие именно нарушения, какая именно санкция устанавливается. Кроме этого, следует оговорить процедуру доказывания вины. Еще один важный пункт – расходы. В договоре должно быть подробно описано, какие затраты на кого из участников возлагаются.

Цель соглашения состоит в подготовке необходимых для оформления сделки документов в срок. При этом роль риелторского агентства в решении этого вопроса далеко не последняя. Если аванс вносится в инвалюте, целесообразно указать и рублевый эквивалент суммы, а также курс, по которому производится оплата, и дата, на которую он действует.

Заключение

Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.

В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.

Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается “виновников” несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно.

Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно.

Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.

Источник: https://BusinessMan.ru/zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupli-prodaji-sovetyi-yurista.html

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Можно ли давать задаток по предварительному договору?

Редкая сделка с недвижимостью оформляется тут же на месте. В 90% случаях сторонам собирают документы или подыскивают недостающие денежные средства, прежде чем подписывать договор и регистрировать его.

Однако вполне логичны опасения сторон: а что, если за время предпродажной подготовки второй участник сделки найдет более выгодный вариант, и купля-продажа квартиры не состоится. В таком случае на выручку приходить предварительный договор.

Цель документа – придать уверенности и продавцу, и покупателю, что сделка завершится. Однако сама по себе бумага значит мало: любой из участников может в одностороннем порядке разорвать соглашение, если оно ничем не подкреплено.

Поэтому в подавляющем большинстве случаев покупатель вместе с предварительным документом передает продавцу денежные средства и заключается дополнительного договор задатка (можно ограничиться простой распиской).

Сумма «по умолчанию» 50-100 тысяч рублей.

Иногда продавцы требуют оплатить 10% от определенной стоимости недвижимости. Большую сумму передавать смысла нет: если договор не будет исполнен и стороны его расторгнут, то возникнут сложности по возмещению долгов. Небольшого задатка для «закрепления» соглашения вполне хватит.

Для передачи денег используется расписка. Оформляется она от руки, конкретное содержание никак не регламентируется, главное, чтобы в ней фигурировали:

  • паспортные данные и телефон продавца;
  • сумма;
  • основание передачи (в соответствии с соглашением от такого-то числа);
  • предмет соглашения – то есть квартира;
  • время и место передачи денег;
  • упоминание, что средства пересчитаны собственноручно и переданы в полном объеме;
  • подпись.

Расписку пишет продавец, хранится она у покупателя.

Важно посмотреть, чтобы в шапке расписки стояло слово «задаток», а не «аванс».

Разница здесь существенная, и заключается она в следующем: задаток – юридический термин, в Гражданском кодексе ему посвящен целый параграф, аванс же – условное наименование передачи денег, он ни к чему не обязывает стороны, его можно вернуть в любой момент без исполнения обязательств.

Если заключен предварительный договор купли-продажи с задатком, то при нарушении условий соглашения в действие вступают положения статей 380-381 Гражданского кодекса. В соответствии с ними:

  • денежные средства остаются у продавца, если покупатель отказался от совершения сделки;
  • задаток возвращается в двойном размере, если продавец отказывается передать квартиру;
  • если расторжение сделки произошло по вине третьих лиц или по причине возникновения обстоятельств непреодолимой силы, то задаток возвращается в прежнем объеме.

Если же заключен договор аванса, то при расторжении деньги передаются обратно покупателю, при этом неважно, кто выступил инициатором.

Кроме того, если деньги переданы без расписки, то есть соглашение было заключено в устной форме, это считается авансом, а не задатком.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку или кредит

Одна из главных причин, препятствующих заключению основного договора купли-продажи – отсутствие нужных средств на руках у покупателя.

Некоторые сначала подыскивают квартиру, обговаривают цену и только потом идут оформлять кредит или ипотеку на покупку недвижимости, у других же оформление ипотеки находится в процессе. В обоих случаях есть риск, что банк не одобрит заем, и это вызывает опасения у участников сделки.

Опасения продавцов понятны: они могут не продать квартиру так быстро, как хотели. Однако покупатели рискуют больше, так как они передают денежные средства как задаток.

И если банк не одобрит ипотеку, то лицо приобретающее жилье попадает в довольно щекотливое положение: квартиру купить он хочет, но не может, поскольку нет средств.

При этом ему приходится терять задаток, так как он считается инициатором расторжения соглашения.

Чтобы этого избежать, необходимо включить в документ условие: если банк не одобряет кредит, то соглашение считается прекращенным по вине третьих лиц и задаток возвращается в полном объеме.

Покупателю следует заранее уведомить об этом продавца и обговорить все детали составления предварительного договора купли-продажи с ипотекой.

Как показывает практика, если человек даже не обращался в банк, то продавцы редко соглашаются на такие условия. Нужен хотя бы предварительно одобренный кредит.

Лучше обратиться в несколько кредитных учреждений и получить хотя бы два согласия. Тогда, если один из банков откажет в кредите на последнем этапе, можно будет обратиться в другой.

Условия предварительного договора купли-продажи квартиры

Структура документа узаконена положениями Гражданского кодекса, и она должна быть определенной. Отсутствие пунктов или ошибки в оформлении могут послужить причиной признания соглашения недействительным. Рекомендуемая структура:

  • Заголовок. В нем указывается наименование документа, время и место его составление.
  • Стороны. Приводятся паспортные данные, адреса и телефоны участников сделки.
  • Предмет сделки. Описывается квартира, причем приводится не только ее адрес, но и подробные характеристики: площадь, количество комнат, расположение и т.д. (вся информация имеется в кадастровом паспорте)
  • Стоимость квартиры.
  • Крайний срок исполнения обязательств. По умолчанию» это 1 год.
  • Ответственность сторон за неисполнение обязательств и порядок разрешения споров.
  • Условия расторжения.
  • Форс-мажоры.
  • Заключительные положения.
  • Подписи.

Словом, необходимо прописать условия заключения в будущем основного документа, а также ответственность, которая наступает за отказ его заключить.

Какие документы понадобятся

По сравнению с основным предварительный договор это некий «облегченный» вариант, поэтому стороны предоставляют минимум документов. Со стороны покупателя это только паспорт, со стороны продавца:

Остальное – справка об отсутствии задолженности по квартплате, выписка из ЕГРП, оценка квартиры и т.д. – заказываются позднее, непосредственно перед заключением основной сделки.

Однако покупатель имеет право настаивать на собрании полного пакета документов, если сомневается в чистоте сделки.

В одностороннем порядке. Для этого достаточно письменно уведомить вторую сторону. Естественно, что инициатор несет ответственность за расторжение соглашения так, как это предусмотрено договором.

Если покупатель внес залог, но продавец нашел лучшего клиента, то он возвращает второй стороне увеличенную в два раза сумму. Если покупатель отказался приобретать квартиру, то он теряет залог. Если же предусмотрены санкции, штраф, пени и т.д., они тоже уплачиваются инициатором расторжения.

По обоюдному согласию. Бывает, что стороны решают остаться «при своих». К примеру, если покупателю не одобрили ипотеку, а продавец за это время передумал реализовывать квартиру. Или если сделку невозможно заключить из-за форс-мажора, такого, как пожар или потоп в доме (см. Страхование квартиры).

В таком случае задаток возвращается в полном объеме, расписка и предварительное соглашение уничтожаются.

По решению суда. Обычно в суд обращаются с принуждением завершить сделку.

Однако иногда истцы выдвигают требования расторгнуть договор купли-продажи предварительный или основной, если условия не соответствуют закону или ущемляют права одной из сторон.

Важный момент: если один из участников расторгнул соглашение в одностороннем порядке, то второй может через суд потребовать от него исполнения своих обязательств.

Поэтому к составлению текста документа следует подходить ответственно.

Несмотря на то, что стоимость предварительного договора по сравнению с основным невелика, он является одним из базовых документов, на основе которого в дальнейшем будет строиться сделка.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-proda.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.