8(499)110-20-64

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Содержание

Задаток возвращается или нет по законодательству РФ?

Как вернуть задаток по предварительному договору?
5/5 (7)

Покупатель, принявший решение о том, что сделка не состоится, свой задаток назад не получает (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Задаток — добровольный вид платежа. Его цель – стать гарантом совершения сделки для обеих сторон (продавец уверен, что покупатель не передумает, а покупатель знает, что никто его не опередит). Используется задаток и в сделках с недвижимостью.

Денежные средства в оговоренном размере передаются продавцу будущим покупателем. В результате, каждая из сторон приобретает определенные права и обязанности еще до подписания купчей.

В каких случаях дают задаток

Задаток – определенный вид предоплаты, который вносится деньгами. Одна сторона передает или перечисляет другой оговоренную сумму в качестве гарантии заключения договора купли-продажи.

Наиболее распространен задаток в сделках с земельными участками, домами и квартирами.

Если условия соглашения будут нарушены продавцом или покупателем, то виновник получит компенсацию. Передача средств осуществляется только вместе с подписанием письменного договора о внесении задатка.

Законодательство РФ не предусматривает фиксированной суммы или процента задатка. Величина согласуется сторонами или объявляется продавцом. В большинстве случаев, она составляет 5 – 10% от стоимости планируемой сделки.

Роль задатка в предстоящей сделке следующая:

  • продавец заранее получает часть суммы за недвижимость, которая должна отойти покупателю;
  • устанавливает некоторые обязанности сторон, за нарушение которых предусмотрена ответственность. В результате, и продавец, и покупатель получают уверенность, что сделка состоится на оговоренных условиях. Это делает взаимоотношения стабильнее.

ВНИМАНИЕ!Посмотрите заполненный образец соглашения о задатке:

Чем задаток отличается от аванса

Отличайте два похожих вида передачи денежных средств до документального совершения сделки – аванс и задаток.

Первый предназначен для оплаты части приобретаемой недвижимости или иного имущества, однако, не дает гарантий заключения сделки.

При желании продавец может в любой момент вернуть потенциальному покупателю аванс и отказаться от продажи. При этом он не обязан ничего компенсировать другой стороне.

Документ о передаче денежных средств является дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости. Указывайте, что указанная сумма является задатком, а не авансовым платежом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения об авансе:

Посмотрите видео. В чем отличие между авансом и задатком:



Случаи, в которых задаток подлежит возврату

Возможны лишь две ситуации в области совершения сделок с недвижимостью, когда может идти речь о возврате задатка:

  • гражданин, намеревавшийся приобрести дом или землю, в последний момент изменил свое решение. Закон РФ в этом случае встает на сторону продавца, который не обязан возвращать полученные деньги. Но если потенциальный покупатель докажет, что вторая сторона занимается мошенничеством или готовится «серая» сделка, то получит свои средства назад. Для этого необходимо подать судебный иск и выиграть дело;
  • продавец внезапно передумал подписывать купчую. Если сделка готовилась по закону, то на руках у сторон должен быть подписанный предварительный договор с указанной суммой переданного потенциальным покупателем задатка. Помимо этого, подразумевается наличие дополнительного соглашения. В этом случае, продавец обязан незамедлительно передать другой стороне деньги в сумме, равной двойному задатку.

Если стороны не пришли к единому мнению относительно возврата переданных денег, или процедура не состоялась в полном объеме, подавайте исковое заявление и добивайтесь справедливости в зале суда. Такой шаг поможет вовремя оказать воздействие на ответчика и защитить свои интересы в правовом поле.

 Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?

В каком случае возвращают задаток в двойном размере

Собственник нашел покупателя на свою автомашину. С ним они договорились о цене, и последний передал задаток. Пока будущий хозяин собирал недостающую сумму, владелец продал ее третьему лицу, которое предложило больше денег. В этом случае продавец нарушил договоренность, за что обязан вернуть удвоенную сумму задатка.

Может возникнуть и другая ситуация: покупатель отказался приобретать автомобиль, за который внес задаток. В этом случае сделка признается несостоявшейся, а продавец оставляет денежные средства себе в качестве компенсации.

Гражданский кодекс регламентирует порядок возврата задатка в случае, когда одна из сторон нарушает предварительную договоренность (пункт 2 статьи 381). В любом случае сторона, отказавшаяся доводить сделку до конца, возмещает убытки другой стороне в сумме, равной величине задатка.

Можно ли вернуть задаток, внесенный за квартиру

Задаток, который внесен будущим покупателем за жилое помещение в МКД, можно вернуть. Данная финансовая гарантия используется в сделках с землей, домами и квартирами.

С его помощью стороны закрепляют договоренность о купле-продаже недвижимости, тем самым говоря друг другу, что их все устраивает, и они не будут искать другие варианты. С помощью переданных денежных средств, вносится стабильность в данный сегмент рынка.

Внимание! Продавец, отказавшийся продавать собственность человеку, давшему задаток, возвращает его в двойном размере. Покупатель, сообщивший о том, что сделка не состоится, задаток назад не получает (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса).

Возврат задатка по расписке

Внесение задатка за приобретаемое имущество оформляется документально. Подтверждением данной операции служит допсоглашение или расписка с указанием нужных реквизитов.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец расписки о внесении задатка:

Во время написания расписки о внесении задатка будьте внимательны.

В ней должны содержаться следующие сведения:

  • фамилия, имя и отчество продавца и покупателя (или доверенных лиц);
  • адреса сторон;
  • точное описание предмета сделки (жилое помещение, гараж, земля): его адрес, кадастровый номер и пр.;
  • сумма задатка обозначается как прописью, так и цифрами;
  • срок, в течение которого сделка должна быть официально оформлена;
  • подписи и фамилии продавца и покупателя.

Каким образом вернуть переданные по расписке деньги в виде задатка?

Сделать это крайне сложно в следующих случаях:

  • указана ложна информация;
  • данные указаны не полностью, что не дает возможности идентифицировать сторону или предмет сделки;
  • имеются сведения не по всем пунктам.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как вернуть задаток по предварительному договору

Предварительный договор – это письменная фиксация намерений продавца продать, а покупателя купить определенное имущество за конкретную цену.

Стороны в этом документе обязуются в определенный срок заключить основной договор.

Документ содержит информацию о том, что собственник и будущий владелец совершат сделку купли-продажи определенного имущества в указанный срок по обозначенной цене.

Допсоглашение, которое является неотъемлемой частью предварительного договора, является гарантом серьезности намерений сторон. При нарушении условий, прописанных в документе, виновная сторона несет убыток в сумме переданного задатка.

Здесь доступен для скачивания образец предварительного договора покупки и продажи жилой недвижимости в многоквартирном доме с внесением задатка.

Продавцу, не возвращающему полученные денежные средства в случае признания предварительного договора недействительным, могут быть предъявлены обвинения в незаконном обогащении.

Он обязан выплатить несостоявшемуся покупателю проценты за пользование его деньгами. Сумма рассчитывается, в зависимости от количества дней просрочки.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком:

Обратите внимание! Если средства не возвращают в добровольном порядке, подавайте судебный иск. В большинстве случаев, суд удовлетворяет требования.

К заявлению приложите подтверждающие документы: расписку или предварительный договор купли-продажи. Они служат доказательством того, что средства переданы и получены добровольно.

Возврат задатка при покупке по аукциону

Перед участием в аукционе участники вносят задаток. Он служит гарантией того, что стороны заключат договор купли-продажи по той цене, которую назовет покупатель, выигравший торги. В ряде случаев, предусмотрен возврат задатка.

Статья 448 Гражданского кодекса содержит сведения об условиях, при соблюдении которых участники могут получить назад свои деньги. Аукцион проводится только после оформления официального извещения о проведении. В нем содержатся условия участия в торгах и внесения задатка.

 Как оформить передачу денег?

Получить переданную для участия в аукционе сумму можно в двух случаях:

  • мероприятие отменено;
  • деньги возвращаются всем проигравшим участникам в случае успешного проведения торгов.

Человек, предложивший наибольшую цену, признается победителем аукциона, и внесенный задаток идет в зачет будущей сделки. В день проведения мероприятия составляется и подписывается протокол.

Он имеет юридическую силу предварительного договора. Если победитель откажется от сделки, то задаток ему не возвращается. Закон защищает и интересы покупателя: организатор аукциона, отказавшийся подписывать договор, обязан вернуть двойной задаток.

Пострадавшая сторона вправе получить денежную компенсацию за понесенные убытки. Проведение ряда торгов организуется с целью выявления лица для подписания договора в будущем. Документ должен быть подписан в течение определенного количества дней, которые отсчитываются с момента окончания торгов.

Если одна из сторон откажется заключать договор, то другая через суд требует выплатить компенсацию убытков, возникших по вине лица, уклоняющегося от взятых обязательств.

Когда невозможно получить задаток обратно

Возврата задатка не происходит в том случае, когда сделка не состоялась по вине покупателя. При грамотном оформлении передачи денег за приобретаемое имущество и нарушении условий, содержащихся в предварительном договоре, получить назад задаток нельзя.

Сложности при возврате переданных денежных средств возникают в случае утраты предварительного соглашения. Покупатель, который отказался от подписания договора, может через суд попробовать вернуть задаток.

В некоторых случаях, уместно ссылаться на 451 статью Гражданского кодекса. Согласно данной норме, к уважительным причинам относится неожиданная смена ситуации. Трактовать статью можно так: если бы человек предполагал, что обстоятельства поменяются настолько серьезно, то он не согласился бы на сделку на указанных в документе условиях.

 Как дать деньги в долг под расписку от частного лица?

Судебная практика по возврату задатка

Отказ в добровольном возврате денежных средств является подсудным. Обвините продавца в необоснованном обогащении.

Помимо этого, с него по суду взыщут процент за пользование чужими деньгами. Отстаивать свои интересы пострадавшей стороне придется путем подачи искового заявления в судебные органы.

К документу обязательно приложите доказательства. Из них должно быть видно, что деньги переданы в качестве задатка по готовящейся сделке с недвижимостью, и обе стороны сделали это добровольно. В исковом заявлении укажите персональные данные продавца и покупателя.

Подробно опишите все шаги взаимодействия сторон с момента договоренности о сделке. Перечислите действия продавца и покупателя после отказа первого вернуть переданный задаток по предварительному договору купли-продажи.

В ходе судебного заседания судья изучит полученные документы и в случае грамотного их составления примет сторону пострадавшей стороны.

На основании полученного исполнительного листа, покупатель может взыскать с продавца переданные в качестве задатка денежные средства.

В ряде случаев продавец, узнав о готовящемся судебном процессе, добровольно возвращает задаток в досудебном порядке. Если этого не произошло и суд состоялся, то процесс может затянуться.

Ответчик иногда ссылается на сложное финансовое положение и невозможность собрать требуемую сумму. Наличие исполнительного листа не гарантирует быстрое получение причитающихся денег с проигравшей стороны.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о взыскании суммы задатка:

Посмотрите видео. Нюансы и риски использования аванса и задатка при покупке квартиры:



Источник: https://potreb-prava.com/vozmeshhenie-vreda/zadatok-vozvrashhaetsya-ili-net.html

Как вернуть задаток

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Часто встречается такая ситуация при покупке чего-либо, когда продающая сторона просит покупателя внести денежный задаток в подтверждение его серьезных намерений.

При составлении договора сумма задатка будет включена в основную сумму. Но в жизни случается всякое, и обстоятельства у будущего покупателя могут измениться.

Как вернуть задаток по предварительному договору в таком случае? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Если сумма, переданная будущим покупателем продавцу, является авансом, то при несостоявшейся купле-продаже она будет возвращена обратно. Если же было заключено предварительное соглашение и в нем сумма, полученная будущим продавцом, указана как задаток, то она имеет совсем другой статус.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки? Нет. Изначально сумма задатка подразумевает ее невозвращение покупателю. Если сделка пройдет нормально, задаток будет включен в цену покупки. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у продавца.

Условие, при котором возврат задатка, согласно ГК РФ, становится возможным, – неисполнение своих обязательств продавцом, но тогда это уже не возвращение задатка, а неустойка.

Цель денежного задатка – заставить покупателя выполнить свои обязательства по предварительному соглашению с продавцом и купить объект, о котором они договаривались.

В некоторых случаях по истечении времени предварительного соглашения ни покупатель, ни продавец не предпринимают шагов, ведущих к завершению сделки. То есть нет ничьей вины в том, что сделка не состоялась, и требование о возврате задатка покупателем является обоснованным.

Но продающая сторона считает себя вправе удержать в свою пользу сумму денежного задатка. Это не соответствует законодательству Российской Федерации, так как в данном случае становятся неактуальными обязательства сторон по предварительному соглашению (ст. 429 ГК РФ).

У продающей стороны нет законных оснований для того, чтобы оставить сумму себе, и задаток подлежит возврату, что отражено в ст. 1102 ГК РФ.

При установлении суммы задатка сторонами учитываются такие факторы, как:

  • Величина партии товара, его розничная и оптовая цена.
  • Если это автотранспорт, то марка и год выпуска.
  • Если покупается недвижимость, то размер постройки или земельного участка и территориальное нахождение.
  • Состояние, в котором приобретаемый товар находится.

Когда продавец и покупатель достигли согласия в определении будущей суммы задатка, они оформляют его получение продающей стороной письменно.

Присутствие юриста или нотариуса в этом случае не обязательно, хотя и не запрещено.

Как составить предварительное соглашение

Такой документ составляется в произвольной форме, но должен содержать в себе несколько указанных параметров, касающихся объекта будущей сделки (ст. 380 и 381 ГК РФ):

  • Подробное описание предмета торга.
  • Сумма задатка.
  • Полные паспортные данные обеих сторон, заключающих предварительное соглашение.
  • Дата, к которой договор купли-продажи должен быть заключен.
  • Цена, за которую товар будет продан (сумма задатка войдет в сумму окончательного расчета).
  • Условия возврата задатка (не обязательно).
  • Если приобретается недвижимость, то адрес, по которому она зарегистрирована и фактически находится.

Такой документ должен писать собственноручно получатель задатка (для возможности сличить почерк в суде), шариковой ручкой (не гелиевой и не карандашом) и в присутствии свидетелей. Документ предварительного договора составляется в двух экземплярах, и в нем четко оговаривается переданная сумма и ее статус задатка. Одновременно нужно составить и соглашение о задатке.

Нарушение характеристик объекта продажи

Можно ли вернуть задаток по предварительному договору, если нарушены характеристики объекта купли-продажи? Бывают разные случаи, например, когда объект продажи становится не таким привлекательным для приобретения.

Покупатель отказывается приобретать данный товар, так как он не соответствует указанным в договоре характеристикам и запрашиваемой за него цене. Для того чтобы задаток был возвращен, несостоявшемуся покупателю придется обратиться в суд.

Образец претензии о возврате задатка можно скачать здесь.

Возможность возврата денежных средств

Недобросовестные продавцы не всегда руководствуются законом и готовы на возврат задатка, опасаясь судебного иска и последующего наказания.

Несостоявшийся покупатель вынужден писать заявление в прокуратуру с просьбой о возбуждении уголовного дела (ст. 159 УК РФ).

И только решение суда и боязнь разбирательств с исполнительными службами принудит такого продавца к возврату денежного залога. Для обращения пострадавшей стороны в суд составляется исковое заявление о возврате задатка.

Но и в случае отказа от сделки покупателем задаток законно остается у продавца, компенсируя ему потери из-за расторжения сделки.

Если же продавец обманул гражданина, с которым было заключено предварительное соглашение и от которого был получен задаток, и продал товар третьему лицу, то закон предусматривает возврат задатка в двойном размере.

При любых спорных ситуациях порядок возврата задатков может определить только суд. Покупка партии товара, недвижимости, автомобиля или другой собственности пройдет удачно, если покупатель и продавец будут придерживаться общечеловеческих норм порядочности и законов страны, где они проживают.

Источник: https://zhazhda.biz/base/kak-vernut-zadatok

Задаток по предварительному договору купли-продажи: советы юриста :

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого оформляется по определенным правилам, достаточно часто составляется на практике. Популярность этого соглашения обусловлена стремлением сторон сделки обезопасить себя. Рассмотрим далее подробно, что собой представляет предварительный договор купли-продажи с задатком.

Суть соглашения

Предварительный договор купли-продажи с задатком, образец которого представлен в статье, оформляется на стадии переговоров. Суть этого соглашения состоит в установлении обязательств участников сделки на будущее.

Проще говоря, заключая предварительный договор купли-продажи с задатком, оба участника должны будут оформить сделку. Если по каким-то причинам та или иная сторона изменяет свое первоначальное намерение, то она несет убытки.

В ГК присутствуют специальные положения, которые регламентируют предварительный договор, задаток, образец соглашения. Однако, несмотря на это, на практике возникает множество вопросов при оформлении такого документа. Особенно часто они появляются в рамках отношений, связанных с оборотом жилой недвижимости.

Средство обеспечения реализаций условий, которые устанавливает предварительный договор, – задаток. Образец соглашения содержит указание на точную сумму, которую одна сторона передает другой. После исполнения принятых обязательств, то есть, заключения основного соглашения, она засчитывается в причитающиеся по сделке платежи.

Если продавец откажется оформлять договор, то полученная им сумма возвращается покупателю в двойном размере. Приобретатель, в свою очередь, тоже понесет убытки, если передумает совершать сделку. При его отказе подписать основной договор сумма задатка ему возвращена не будет.

Признаки соглашения

Приведенная выше информация указывает на то, что:

  1. Задаток обеспечивает исполнение обязательств сторон по оформлению договора купли-продажи в будущем.
  2. Сумма, внесенная приобретателем, при нормальном ходе отношений будет выполнять платежную функцию по еще не подписанному соглашению.

Нормы ГК

Как указывает 380 статья Кодекса (п. 1), задаток по предварительному договору – денежная сумма, которая выдается одним участником другому в счет платежей, причитающихся с него по основной сделке.

Она выступает в качестве доказательства заключения соглашения и обеспечения его исполнения.

Предварительный договор, устанавливающий обязанности и предусматривающий предоставление задатка, должен заключаться в письменном виде.

В случае неисполнения данного требования соглашение будет считаться недействительным. Это означает, что задаток без предварительного договора не может рассматриваться как средство обеспечения. Факт передачи денег должен быть удостоверен. Законодательство устанавливает, что задатком могут обеспечиваться исключительно договорные обязательства. В других случаях он применяться не может.

Платежная его функция предполагает, что переданная сумма может использоваться при обеспечении денежных обязательств. В случае отсутствия любого из приведенных свойств лишает ее свойства задатка. Если возникли сомнения в правовой природе денежной суммы, в частности, ввиду отсутствия письменной формы соглашения, то она будет считаться авансом, если другое не будет доказано.

Противоречия в законе

Как известно, договор купли-продажи любой недвижимости подлежит госрегистрации. Только после проведения этой процедуры сделка будет считаться заключенной и имеющей силу.

Задаток по предварительному договору, в свою очередь, направлен на обеспечение уже существующего обязательства по соглашению, которое имеет силу для участников. В этом состоит противоречивость норм.

Раскрывая определение задатка, законодатель четко указывает на его акцессорный (производный) характер, а также на наличие действительно существующего обязательства по договору, в обеспечение которого, собственно, задаток и оформляется.

По сути, он не может гарантировать исполнение соглашения, не прошедшего госрегистрацию. Несколько иная ситуация с движимым имуществом. Сделки с такими объектами регистрации не подлежат. Соответственно, например, предварительный договор купли-продажи автомобиля с задатком вполне может иметь место.

Нюансы регулирования

Современное законодательство не закрепляет порядок, в соответствии с которым должен оформляться предварительный договор купли-продажи дома. С задатком, однако, он заключаться не может. Как выше указывалось, такое соглашение должно быть зарегистрировано уполномоченным госорганом.

Эта процедура для сделки с недвижимостью имеет определяющее значение. Задаток по предварительному договору, не подлежащему госрегистрации, предполагает ряд негативных последствий для сторон в случае их отказа от заключения основной сделки.

В их число входит, в частности, возможность любого участника в судебном порядке принудить к оформлению обеспечиваемого соглашения. При этом субъект, чьи интересы были ущемлены, вправе требовать компенсации убытков, понесенных нарушением.

Цели соглашения

Задаток по предварительному договору выполняет организационную функцию. Передача денег направлена на установление неимущественной обязанности оформить соглашение в будущем.

Сфера действия этого предварительного договора связана с приготовлением к совершению сделки имущественного характера. Соответственно, любой выход за установленные рамки следует рассматривать как необоснованное расширение положений законодательства.

Важный момент

Как указывается в нормах ГК, заинтересованная сторона в случае отказа второго участника от совершения основной сделки может подать в суд требование о понуждении к ее заключению. Распространяется ли данное правило на предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком?

На практике может получиться так, что суд просто не сможет принудить участника несостоявшейся сделки ее заключить потому, что объект уже сменил собственника. В этом случае только одно последствие повлечет неисполненный предварительный договор.

Квартира, задаток за которую был передан, останется у того лица, который является собственником на момент разбирательства спора. Суд при этом может возложить на ответчика обязательство компенсировать истцу убытки или применить к нему санкции, установленные в соглашении.

Таким образом, как указывают юристы, предварительный договор выполняет организационную функцию. Он не может порождать имущественных, в том числе, денежных обязательств. Соответственно, залог в рамках предварительного договора не выполняет платежной функции.

Присутствующее в законодательстве указание на то, что переданная сумма впоследствии будет учтена в платежах по сделке, положения не изменяет, поскольку основное соглашение еще не оформлено.

Особенности исполнения

Если не принимать во внимание указание о возможности зачета задатка в сумму платежей по обеспечиваемой сделке, необходимо признать, что основной договор и предварительное соглашение хоть и взаимосвязанные, но самостоятельные акты.

При оформлении первого обязательство, вытекающее из производного документа, прекращается исполнением. Предварительный договор задатка, купли-продажи земельного участкаили иного объекта недвижимости действуют в разных временных диапазонах.

Спорные моменты в сделках с недвижимостью

Некоторые граждане, плохо разбирающиеся в законодательстве, используют некорректные формулировки. Например, отстаивая свою позицию в суде, они говорят, что заключили договор предварительной продажи квартиры с задатком. Внесем некоторую ясность.

Предварительный договор о купле-продаже недвижимости действительно может заключаться. Однако переданная по такому соглашению часть суммы, причитающаяся собственнику, не является доказательством оформления сделки, поскольку подтверждать еще нечего, а удостоверяет намерение исполнить обязательство – выплатить оговоренные средства.

Есть и другая сторона вопроса. Если соглашение не было оформлено в письменном виде, однако была передана сумма и было доказано, что она является задатком, уплата средств подтверждает факт совершения сделки.

Для обеспечения актов, подлежащих заверению у нотариуса, удостоверительная функция передаваемых средств считается невостребованной.

Как же обстоят дела с соглашениями, которые должны быть зарегистрированы?

Юристы отмечают, что оформлять предварительный договор продажи земельного участка с задатком, как и любого другого недвижимого объекта, нецелесообразно. К таким сделкам данная форма обеспечения исполнения обязанности неприменима. До регистрации обязательства не возникает. Соответственно, обеспечивать нечего. Это правило относится не только к жилым объектам.

Например, предварительный договор купли-продажи гаража с задатком будет признан ничтожным. В этом случае также отсутствует основное обязательство, исполнение которого обеспечивается. Последствием признания ничтожности соглашения выступает возврат задатка по предварительному договору.

Возможное решение проблемы

По мнению ряда юристов, оптимальным выходом из ситуации может стать законодательное закрепление возможности субъектов правоотношений самостоятельно выбирать предусмотренные нормами средства, в числе которых присутствует и предварительный договор, и задаток. Однако в таком случае пришлось бы отказаться от регистрации сделок с недвижимостью, оставив обязательный учет прав на объекты и их обременения.

В настоящее время судебные инстанции все чаще признают предварительные договоры с задатком в качестве авансового соглашения, по которому приобретатель уплачивает часть стоимости имущества. Соответственно, участники сделок устанавливают в таких актах условий о применении штрафных санкций за незаключение сделки.

Денежное взыскание при этом равняется сумме аванса, переданной по соглашению. Суть такого действия состоит в том, чтобы обеспечить неустойкой/штрафом обязательство оформить сделку в будущем.

Альтернативный вариант

Некоторые юристы и риелторы предлагают другое решение проблемы. Для обеспечения исполнения обязательств по уже подписанному, но не зарегистрированному договору купли-продажи рекомендуют формировать специальный фонд. Он должен состоять из отчислений каждого участника сделки или одной из сторон. Этот фонд передается стороннему субъекту (тому же риелтору, к примеру, или нотариусу).

В случае нарушения условий соглашения средства переходили бы добросовестному участнику. Но в таком случае может возникнуть вопрос о правомерности хранения денег. Поскольку оно может быть расценено как вид предпринимательской деятельности третьего лица.

Такая обеспечительная мера не предусмотрена в законодательстве. Вместе с тем она и не запрещена нормами.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

В случае заключения соглашения при посредничестве риелторского агентства целесообразно включить его в сделку в качестве третьей стороны в лице его директора или другого уполномоченного лица, действующего в соответствии с доверенностью. При возникновении спора компания будет привлечена к разбирательству.

Показания третьего лица могут сыграть решающую роль при установлении вины любого участника сделки. Соответственно, они повлияют на решение об удовлетворении требования истца взыскать задаток по предварительному договору и суммы неустойки.

Существенные условия

Оформляя предварительный договор, в него необходимо включить пункты, предусматривающие явку в конкретную нотариальную контору, в определенный день и время. Это обеспечит наличие дополнительного доказательства о добросовестности намерений совершить сделку. Особое внимание следует уделить вопросу об ответственности.

В договоре должно быть четко прописано, за какие именно нарушения, какая именно санкция устанавливается. Кроме этого, следует оговорить процедуру доказывания вины. Еще один важный пункт – расходы. В договоре должно быть подробно описано, какие затраты на кого из участников возлагаются.

Цель соглашения состоит в подготовке необходимых для оформления сделки документов в срок. При этом роль риелторского агентства в решении этого вопроса далеко не последняя. Если аванс вносится в инвалюте, целесообразно указать и рублевый эквивалент суммы, а также курс, по которому производится оплата, и дата, на которую он действует.

Заключение

Преддоговорные отношения были закреплены в отечественном законодательстве еще в 19 столетии. Однако в то время условия его реализации были несколько иными. В частности, в случае отказа от заключения сделки, в обеспечение которой оформлялся предварительный договор, никто, в том числе и судебная инстанция, не мог принудить субъекта оформить ее.

В советское время ситуация была обратной. При уклонении одного из участников от оформления договора, предусмотренного в предварительном соглашении, суд мог не только взыскать убытки, причиненные этим, но и признать сделку совершенной на оговоренных условиях.

Современное законодательство занимает в этом вопросе золотую середину. Что касается “виновников” несостоявшихся сделок с недвижимыми объектами, то их положение далеко не безнадежно.

Если даже есть все основания полагать, что они не исполнили своего обязательства и это будет доказано в суде, обращаться с иском для защиты своих прав им не только можно, но и нужно.

Ведь необходимо понимать, что величину финансовых санкций, в конечном счете, субъективно установит конкретный судья, принимая во внимание все обстоятельства спора.

Источник: https://BusinessMan.ru/zadatok-po-predvaritelnomu-dogovoru-kupli-prodaji-sovetyi-yurista.html

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу.

Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка.

Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса.

Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций.

Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Задаток в сделках купли-продажи квартиры

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Внесение задатка достаточно часто практикуется сторонами при заключении сделок на рынке недвижимости. Он представляет собой разновидность обеспечения, гарантирующую заключение договора-купли продажи в перспективе на оговоренных условиях.

Что такое задаток и его отличия от аванса?

Задаток вносится при заключении предварительного договора-купли продажи. В нем фиксируются намерения сторон по подписанию основного договора в обусловленные сроки и по обговоренной цене. Необходимость предварительного договора может возникнуть в следующих ситуациях:

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

  1. Покупатель не располагает всей суммой для оплаты квартиры в текущий момент. Он хотел бы взять некоторую паузу до того, как продаст другую недвижимость, оформит наследство или получит одобрение по ипотечному кредиту.
  2. Покупатель хочет убедиться в юридической чистоте сделки: запросив необходимые сведения по квартире в Росреестре.
  3. Продавцу требуется дополнительное время на сбор необходимой документации (например, на прохождение до конца процедуры приватизации или переоформление унаследованной квартиры на свое имя, получение согласия от супруги и пр.); выписку из квартиры всех жильцов, погашение задолженности по коммунальным услугам или урегулирование других формальностей.

По сути предварительного договора достаточно для того чтобы принудить вторую сторону в судебном порядке к подписанию основного договора. Но риск потерять свои деньги обычно очень хорошо дисциплинирует продавца и покупателя.

Регулируется внесение задатка 380-381 ст. Гражданского кодекса.

Для чего нужен?

После получения задатка продавец берет на себя обязательства не продавать квартиру другому покупателю, а цена недвижимости фиксируется и не может быть пересмотрена им в одностороннем порядке.

В свою очередь, покупатель, передавая задаток, также не может без серьезных причин отказаться от сделки и предпочесть иной объект недвижимости, иначе он потеряет задаток. В результате продавец квартиры может быть уверен, что он получит всю сумму за квартиру в определенные сроки.

Задаток следует отличать от аванса. Хотя гражданско-правовое законодательство не имеет четкого определения аванса, различия между данными понятиями в следующем:

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

  1. Задаток вносится покупателем перед заключением договора купли-продажи. Аванс же уплачивается в рамках основного договора как частичный расчет.
  2. Аванс не имеет столь жестких правовых последствий при неисполнении обязательств. Он не подлежит возврату в двойном размере от продавца и может быть возвращен покупателю по его требованию. Если продавец передумает заключать сделку он просто может вернуть авансовый платеж.
  3. Аванс не служит обеспечительной мерой, принуждающей покупателя к приобретению именно этого имущества.

Между тем, два этих понятия имеют общие свойства: они оба учитываются в счет оплаты квартиры и представляют собой сумму, исчисленную в процентном отношении от полной цены недвижимости.

Если продавец хочет быть уверен в заключении сделки именно с этим контрагентом, то ему выгоден договор с задатком. В противном случае его риски слишком велики.

Возврат задатка

381 статья Гражданского кодекса приписало одно исключительное свойство задатку: если продавец будет официально признан виновным в срыве сделки, то он должен будет вернуть задаток в 2-кратном размере. Если же виноват будет покупатель, то деньги останутся у продавца. Возвращать он их не обязан.

Помимо задатка, виновная сторона обязана компенсировать другой стороне убытки, связанные с уклонением от заключения договора, но с учетом размера задатка (это сумма вычитается из рассчитанной неустойки).

Для того чтобы указанные нормы ГК действовали, в предварительном договоре купли-продажи полученное обеспечение должно фигурировать именно как задаток (не как залог или аванс).

Покупатель вправе вернуть себе задаток в следующих ситуациях:

  • по соглашению сторон;
  • при невозможности заключения договора;
  • если он сможет доказать факт мошенничества со стороны продавца (например, что тот продавал квартиру, фактически ему не принадлежащую);
  • при юридической нечистоте недвижимости (отсутствии необходимых документов или нахождении квартиры под арестом/в залоге);
  • если покупателю не были предоставлены все необходимые сведения о квартире, которые могли бы повлиять на покупку (например, нахождение дома в аварийном состоянии, отсутствии необходимых коммуникаций из-за долгов по ЖКУ).

Во всех остальных случаях покупатель теряет деньги.

Для возврата задатка покупателю необходимо отправить продавцу письменное требование о возврате задатка в двойном размере.

Если он проигнорирует данное письмо, то покупатель обладает правом обратиться за отстаиванием своих интересов в суд.

В этом случае к продавцу будут применены правовые нормы о незаконном обогащении и на невозвращенный им задаток начисляются проценты в размере ставки рефинансирования.

Сумма задатка

Размер задатка стороны определяют по своему усмотрению. Законодательство не содержит никаких рекомендаций на этот счет, как и каких-либо лимитов по сумме задатка.

Обычно величина задатка привязывается к стоимости квартиры и исчисляется как 1-5% от цены сделки. С учетом стоимости недвижимости сумма получается немаленькая.

В отличие от задатка аванс обычно платится в большем размере: его величина может доходить до 30%.

Сроки

Сроки, в которые стороны должны заключить основной договор, определяются ими самостоятельно. Они указываются в предварительном договоре. Если прописанные сроки истекают, а договор так и не заключен, то одна из сторон должна направить другой требование о необходимости подписать договор.

Когда вторая сторона уклоняется от такого требования, то к задатку применяются правовые последствия: он или остается у продавца, либо возвращается в двухкратном объеме покупателю.

Если конкретные сроки для заключения основного договора не прописаны, то считается, что предварительное соглашение действует год.

Порядок внесения задатка при покупке квартиры

Внесение задатка при заключении договора купли-продажи предполагает прохождение следующих этапов/

Стороны обговаривают детали предстоящей сделки, согласуют цену квартиры с учетом имеющихся дефектов или нюансов.

Для передачи задатка стороны заключают предварительный договор или соглашение о задатке.

Первый вариант является предпочтительным, так как есть судебная практика, указывающая на необходимость оформления передачи задатка в рамках именно предварительного договора.

Он должен иметь структуру, аналогичную той, которая предусмотрена для основного договора: предмет, цена договора, описание квартиры, реквизиты сторон сделки. К нему прилагается допсоглашение, в котором указан размер задатка и способ его оплаты.

Задаток может передаваться наличными либо в безналичной форме. В последнем случае стоит указать в назначении платежа, что покупателем отправлен в счет продавца именно задаток. Полученная в банке квитанция будет служить подтверждением того, что деньги переведены.

Если средства передаются наличными, то нужно составить расписку о внесении определенной суммы в качестве задатка.

Этот документ должен содержать: ФИО продавца и покупателя, место их жительства, предмет сделки – в данном случае это квартира (ее характеристики следует прописать максимально подробно и включить ее адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат), величину задатка, сроки заключения сделки и дату.

Важно учитывать, что передача задатка без какого-либо документального подтверждения связана с повышенными рисками для покупателя. В случае мошеннических действий со стороны продавца ему будет крайне непросто доказать свою правоту. Поэтому покупатель должен быть в первую очередь заинтересован в подписании официального документа.

Когда сроки для подписания основного договора истекли, продавец имеет право оставить задаток у себя и не возвращать его покупателю.

Если стороны подписывают договор купли-продажи, задаток также не возвращается и вычитается из суммы, положенной к оплате.

Таким образом, задаток является формой обеспечения при покупке квартиры и является подтверждением серьезности намерений продавца/покупателя и согласования ими важнейших условий.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/zadatok.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.