8(800)350-83-64

Как составить предварительный договор – форма по ГК РФ?

Содержание

Предварительный договор (с учетом изменений с 01.06.2015)

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Предварительный договор в российской системе права является одним из наиболее востребованных инструментов обеспечения.

Механизм позволяет гарантировать заключение сделки в будущем, защищает участников от непредвиденного изменения условий сотрудничества и потери времени. Широкое применение юридических норм в коммерческой среде выявило множество пробелов и противоречий.

В результате потребовались многочисленные поправки. С июня 2015 года применению подлежит усовершенствованный правовой алгоритм.

Что такое предварительный договор? Краткая характеристика

Четкое определение рассматриваемому типу соглашений дает статья 429 ГК РФ Предварительный договор.

Согласно ее положениям, под предварительным договором понимают обязательство двух или нескольких сторон по заключению сделки на оговоренных условиях.

Отказ от исполнения влечет финансовые санкции: несостоявшийся контрагент получает полную компенсацию убытков от виновного участника.

При этом, обязательства сторон по предварительному договору могут обеспечиваться задатком, о чем прямо сказано с ст. 380 ГК РФ.

На практике предварительные договоренности часто достигаются в отношении недвижимости, которая еще не создана и находится в процессе строительства или права, на которую еще не приобретены.

 Таким образом, составляются предварительный договор на куплю-продажу недвижимого имущества или предварительный договор аренды нежилого помещения.

Но потребность в таком договоре может возникнуть и в других случаях.

Например, наследники, еще не вступившие в наследство, но нашедшие покупателя на наследуемую квартиру, могут заключить с этим лицом предварительный договор купли-продажи квартиры, что позволит связать обязательствами по купле-продаже квартиры в будущем.

Соглашение могут составить в процессе деловых переговоров. Стороны используют его в качестве инструмента закрепления промежуточных итогов. Часто, подобные сделки оформляют при урегулировании конфликтных отношений, в которых прийти к единому мнению сразу удается далеко не всегда.

 Законодатель устанавливает ряд требований к форме и содержанию документа. Соглашение составляют в том же виде, в котором должна быть заключена основная сделка.

Если основной договор должен совершаться в нотариальной форме, таким должен быть и предварительный договор. При этом если основная сделка подлежит государственной регистрации, предварительный договор регистрации не подлежит.

Регистрация договора требованием по оформлению сделки не является.

Кроме того, участникам следует определить ряд обязательных условий. К таковым ГК РФ относит:

  •  предмет основного договора;
  •  срок, в течение которого будет подписан договор.

 С июня 2015 года к этому перечню добавилось также требование о согласовании вопросов, по которым стороны должны прийти к единому мнению.

Ранее законодательно устанавливалась обязанность четко оговаривать все существенные условия будущей сделки. По сути, это лишало предварительный договор смысла.

Теперь участники получили возможность отложить обсуждение деталей, ограничившись лишь указанием на необходимость их определения.

 Правовые аспекты исполнения соглашения

 После заключения предварительного договора стороны обязаны совершить основную сделку. При этом изменить базовые условия они могут лишь по обоюдному решению.

Если один из участников уклоняется от выполнения обязанности, другой вправе понудить его заключить основной договор через суд.

По новым правилам сделать это разрешается в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязанности по заключению основной сделки.

В этом случае заинтересованное лицо может обратиться с иском в суд о понуждении к заключению договора, а основной договор признают заключенным со дня вступления решения в силу. При наличии разногласий по условиям основного договора эти условия также определяет суд. Впрочем, нововведение не лишает истца и ответчика возможности подписания мирового соглашения.

Новая модель позволила:

  • обеспечить надежную юридическую связь между сторонами до заключения основной сделки;
  • отсрочить обсуждение существенных условий.

В заключение стоит отметить, что гибкая система положительно оценена практикующими юристами. По мнению специалистов, такая схема учитывает существующие потребности делового мира и является более эффективной.

Антон Иванов о предварительном договоре

Источник: http://russia-in-law.ru/predvaritelnyiy-dogovor-s-uchetom-izmeneniy-s-01-06-2015/

Договор о договоре: как составить предварительное соглашение

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Прежде чем подписать договор стороны обычно согласовывают обязательные условия. Если моментов, требующих проработки, много, заключается предварительное соглашение.

Предварительный договор – это документ, в котором стороны согласовали, что в будущем подпишут основной контракт на заранее оговоренных условиях.

Совершается промежуточная сделка по правилам статьи 429 ГК РФ.

Законодатель требует, чтобы предварительная договоренность совершалась в той же форме, что установлена для конечного документа.

Используются следующие формы:

  • простая письменная;
  • письменная с нотариальным заверением.

Если форма основного договора не установлена, то разрешается заключать подготовительное соглашение только в письменном виде. В ситуациях, когда правила по подписанию такого документа не соблюдаются, это влечет за собой признание его ничтожности через суд.

Что можно оговорить в предварительном соглашении

Промежуточная сделка помогает зафиксировать волеизъявление и обязательство ее участников на оформление окончательного соглашения в будущем.

Участники пишут в оглавлении, что договор является предварительным. В названии упоминается, какая форма договоренности будет основной. Например, аренды, дарения, мены и т.д. Участники именуются как арендодатель и арендатор, даритель и одаряемый, например.

В документе отражаются следующие пункты:

  • преамбула;
  • предмет;
  • цена будущего контракта;
  • порядок оплаты;
  • права и обязанности участников;
  • порядок распределения расходов между сторонами;
  • срок заключения основного соглашения;
  • ответственность в случае неисполнения;
  • реквизиты сторон.

Существенные и обязательные моменты

На протяжении подготовки документа следует прийти к консенсусу по всем существенным условиям будущей договоренности:

  • предмет;
  • названы законодателем в качестве обязательных для сделок конкретного вида;
  • по которым один из участников просит прийти к консенсусу.

При описании предмета делается указания на подписание в будущем основного контракта. Требуется максимально конкретно перечислить нужную информацию, чтобы идентифицировать товар, услуги или работу.

Также следует назвать цену контракта. Если участники сделки не укажут сумму, это не будет расцениваться как отсутствие согласия по данному условию. В такой ситуации исполнение конечного контракта будет реализовано по стоимости, которая назначается за аналогичные работу, услуги или товары.

Для некоторых категорий контрактов ГК РФ предусмотрел обязательные условия, которые определяются как существенные. Без них сделка будет признана недействительной. Например, для договора розничной купли-продажи необходимо называть цену, поставки – срок доставки товара, продажи квартиры – список лиц, за которыми сохраняется право проживания после продажи покупателю.

Условия, по которым один из контрагентов просит достичь согласования, называются случайными. Это не означает, что они не относятся к существенным. Договор не будет признан заключенным, если участники не пришли к консенсусу по важным для них моментам.

В качестве моментов, по которым достигается консенсус, можно предусмотреть:

  • способ обеспечения;
  • порядок направления предложений для заключения основного соглашения.

В обязательном порядке называется конкретная дата или период оформления главной сделки. Если стороны этого не сделали, то по общему правилу, требуется заключить соглашение до истечения годичного периода от даты подписания временного документа, ст. 429 ГК РФ.

Составление предварительного соглашения не означает передачи права собственности, появления обязательства выполнить работы или оказать услуги. Он предполагает только взаимное обещание участников оформить конечный контракт. Будущую договоренность требуется завизировать на условиях, принятых в ходе подготовки предварительного пакета бумаг.

В качестве условия не рекомендуется предусматривать право стороны на односторонний отказ от совершения будущей сделки. Смысл документа заключается в том, чтобы гарантировать подписание основного документа.

Ответственность за несоблюдение временных обязательств возможна в случае игнорирования требования подписать основной контракт.

В случае отказа участника заключить главный контракт, другая сторона в шестимесячный срок может предъявить претензию о понуждении подписать договор. Также взыскиваются убытки, возникшие по причине того, что документ не был завизирован.

Закон не запрещает включать в предварительную сделку положения о неустойке за то, что основное обязательство не выполнено. Это мера дополнительной ответственности, которая обеспечивает выполнение обязательства.

Документы для скачивания (бесплатно)

  • Предварительный договор (образец)

Роль документа при заключении основного договора

Использование подготовительного соглашения позволяет разделить процедуру оформления бумаг на две стадии. В результате между сторонами возникают юридические отношения до подписания контракта.

После визирования основного контракта промежуточное обязательство считается надлежащим образом исполненным и прекращает свое действие.

Можно ли ссылаться на предварительный договор после подписания основного контракта?

Условия, оговоренные в промежуточной сделке, переносятся в неизменном виде в главный документ. Они могут меняться только по обоюдному согласию.

Между участниками основных правоотношений могут возникнуть разногласия. Для их разрешения нужно обращаться в суд. В ходе рассмотрения дела стороны вправе ссылаться на предварительное соглашение как на доказательство достигнутого консенсуса, который не могут меняться в одностороннем порядке.

Можно ли отказаться от первоначального соглашения и когда истекает его срок , если стороны так и не подписали основной договор?

Специальная норма, названная в пункте 5 статьи 429 ГК РФ, не допускает односторонний отказ от сделки. Виновная сторона должна будет возместить убытки, возникшие в результате ее действий.

Рекомендуется также предусмотреть санкции в виде неустойки на случай неправомерного отказа участником выполнять свои обязательства.

Стороны вправе предусмотреть условия расторжения отношений по обоюдному согласию. В этом случае санкции могут не назначаться.

Бывают ситуации, когда стороны решили заключить окончательный договор, но так и не направили в адрес друг друга предложение либо не подписали главный документ. Если предусмотренный участниками отношений срок истек, обязательства по ней прекращают свое действие.

В судебном практике не так много споров, касающихся с промежуточных сделок.

Можно выделить категории дел по:

  • предмету;
  • форме;
  • существенным условиям;
  • сроку подписания основного контракта;
  • общим положениям об обязательствах, применительно и к временным отношениям;
  • задатку;
  • обеспечительным платежам.

О предмете договоренностей

В подготовительном соглашении оговаривается товар, работа или услуги в качестве составляющей предмета. Однако это не является обременением прав, так как обязательства сторон будут закреплены в окончательном документе. Поэтому участники не могут подать исковое заявление о признании права на товар или о понуждении оказать услуги (выполнить работу).

Согласно мнению ФАС СЗО (постановление от 28.03.2008 № А21-2865/2007) лица, которые завизировали временный документ, имеют только одно обязательство – подписать в будущем основной контракт. Появление прав на имущество, которое станет предметом главных отношений, противоречит назначению предварительного соглашения.

По форме сделки

Во время реализации положения об оформлении предварительной сделки возникают сомнения, нуждается ли она в государственной регистрации.

Источник: http://znaybiz.ru/predprinimatelskaya-deyatelnost/kontragenty/dogovornye-otnosheniya/predvaritelnyj.html

Как составить предварительный договор купли-продажи доли: 5 правил

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Как составить предварительный договор по продаже и покупке долей?

Документ имеет ту же форму, что и основной договор, указанные в нем сроки и суммы должны полностью совпадать с данными основного документа в будущем.

Объект – в данном случае это доля жилья, выделенная в натуре 1/2 или 1/3 площади или же существующая на бумаге без четких границ.

Такая доля может не только существовать, как изначальный объект, но и появится в результате желания владельца целой квартиры продать ее по частям.

Важно: квартира в коммуналке не может выступать в качестве доли.

Описать жилье необходимо предельно точно с конкретизацией, без вскидок – адрес, площадь, состояние, размер, данные кадастровой документации, наличие балкона и прочее.

Возможно, даже выполнить запрос из ЕГРН, при этом узнать о происхождениях долей и всех вытекающих отсюда последствиях.

  1. Цена доли, которую обязательно следует фиксировать, иначе в связи с резкими изменениями стоимости недвижимости прогнозировать затраты не получится.
  2. Порядок расчета – нужно указать, каким способом выполнится расчет за жилье с применением банковской ячейки или иной вариант, полностью или частично, с применением рассрочки или кредитных средств.
  3. Информация о жильцах, которую лучше узнать из официальных источников – выписка из домовой книги, если жилплощадь полностью освобождается необходимо указать временные ограничения на выписку жильцов.

При намерении проживать с родственниками продавца, следует полностью уточнить порядок пользования общими площадями, оплаты квартплаты, и прочими жизненными моментами.

Важно: эти пункты являются основными и обязательными, без них документ признается ничтожным.

Образец предварительного договора купли-продажи. pictures11.ru

Процедура акта приема-передачи доли

Заключение основного договора еще не является итогом сделки, после этого необходимо провести процедуру акта приема-передачи жилья, этот документ также юридически важен, так как именно в данный момент повторно описывается имущество в подробностях, указываются покупателем появившиеся изъяны и сроки их исправления.

Важно: после подписания данного документа покупатель становится полноправным владельцем доли квартиры, получает ключи и все документации об уплате платежей, налогов и прочих расходов.

Именно с данного момента покупатель берет на себя обязательства по выплате всех текущих расходов, так что необходимо тщательно проверять все платежи в прошлом.

Сроки, отведенные для выполнения обязательств

В ходе составления договора доступно указать сроки подписания основного соглашения о купле-продаже, однако, на практике, этот пункт не всегда используется и тогда начинает действовать законодательное положение.

Важно: при отсутствии указанных сроков в документе дается год на заключение основного договора.

При этом одна из сторон обязана выслать в адрес другой ценное письмо с предложением подписать документ.

Если другая уклоняется от своих обязательств, в течение 6 месяцев пострадавший участник имеет право обратиться с иском в суд. При обоюдном молчании по истечении года, договор признается ничтожным и сделка разрывается.

При этом история задатка, который присутствует в данном деле, решается участниками процесса, в судебном порядке этот вопрос урегулировать не получится.

Важно: задаток является весомым аргументом выполнения обязательств сторонами, его размер определяется участниками, но обычно это 10 – 20% от стоимости жилья.

При этом следует помнить, что задаток является обеспечением намерений, но он идет в счет уплаты жилья при окончательном расчете.

Также важно учитывать покупателю, что при инициативе с его стороны разрыва договоренностей, задаток обычно остается у продавца.

Заключительные положения

  • Заключительная часть договора содержит сведения о том, что документ юридически силен на основании статей ГК РФ;
  • Указывается количество экземпляров;
  • Прописываются дополнения к соглашению, например, порядок разрыва договоренностей и прочее.

Регистрация договора

Документ согласно законодательству не регистрируется в госорганах.

Важно: с 2.06.2016 года предварительные договора, связанные с продажей долей в составе общего имущества подлежат нотариальному заверению.

При составлении документа о намерениях необходимо указать все самые важные пункты, которые в дальнейшем отражаются в основном документе, при этом следует помнить, что изменить сумму или какие-либо другие данные практически невозможно.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1239967070412343522/kak-sostavit-predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-doli-5-pravil/

Предварительный договор: особенности и нюансы

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

26.10.2013

Предварительный договор — это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Использование предпринимателями предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится возможность исполнить основной договор.

Предварительный договор в общем понимании

Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной (например, простая письменная, нотариальная). Если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Условия предварительного договора и сроки

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. В случае если предварительный договор не позволяет установить предмет или другие существенные условия основного договора, то он будет являться не заключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение 1 года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, контрагент может обратиться в суд с требованием заключить основной договор, а также взыскать убытки вызванные уклонением.

Если в течение срока, установленного в предварительном договоре, основной договор не был заключен сторонами, то обязательства по его заключению прекращаются.

Ниже приведен образец предварительного договора:

Скачать образец предварительного договора

Особенности конструкции предварительного договора на примерах

Отсутствие возможностей исполнить основной договор в момент заключения предварительного не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Пример 1. ЗАО «Ромашка» (Продавец) и ООО «Лютик» (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи нежилого здания. По условиям предварительного договора компании договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества.

В соответствии с предварительным договором ЗАО «Ромашка» обязалось оформить за собой право собственности на здание в течение 1 года с момента подписания предварительного договора.

Сторонами в предварительном договоре также было оговорено: стоимость здания, порядок взаиморасчетов и срок, в течение которого должен быть заключен основной договор (2года).

После оформления права собственности ЗАО «Ромашка» стало уклоняться от заключения основного договора. ООО «Лютик» неоднократно обращалось с просьбой заключить основной договор и в последствии подало исковое заявление в арбитражный суд с требованием о понуждении его заключения.

ЗАО «Ромашка» отстаивая свои интересы в арбитражном суде, заявило, что при заключении предварительного договора у последнего отсутствовало право собственности на имущество. В силу этого предварительный договор является ничтожным.

В рассматриваемом случае продавец необоснованно уклонялся от заключения основного договора. В соответствии со ст.

429 ГК РФ при заключении предварительного договора существование имущества, являющегося предметом будущего договора, не требуется. Согласно п.

3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Подписанное сторонами письмо о намерениях по своей юридической природе не может выступать в качестве предварительного договора.

Пример 2. ЗАО «Василек» (заказчик) и ООО «Одуванчик» (исполнитель) по результатам проведенных переговоров составили письмо о намерениях, в котором изложили все договоренности между собой.

Письмом исполнитель отказался от дальнейшего сотрудничества и подписания основного договора. Заказчик обратился в суд с требованием о обязать исполнителя заключить основной договор на основании предварительного договора.

Однако по своему характеру и содержанию письмо о намерениях, является документом, носящим предварительный характер и составленным сторонами по результатам переговоров.

Данное письмо содержит намерение сторон заключить в будущем контракт, но не содержит условий, указывающих на обязанность заключения данного контракта. В данном случае письмо о намерениях не может считаться предварительным договором.

Поэтому каждая из сторон, подписавшая данное письмо, была вправе в любое время отказаться от заключения контракта.

Предварительный договор считается не заключенным в случае отсутствия в нем существенных условий основного договора.

Пример 3. Между ИП «Сидоров» (далее Арендатор) и ИП «Петров» (далее Арендодатель) заключен предварительный договор аренды помещения в нежилом здании. По его условиям стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора аренды помещения, но, не указали его площадь и расположение.

Данное здание на момент заключения предварительного договора строилось.
В предварительном договоре отсутствовали сведения, позволяющие определенно установить объект аренды.

В данном случае предварительный договор не содержал всех необходимых существенных условий основного договора, поэтому предварительный договор считается не заключенным.

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО считается недействительным, если не соблюдена нотариальная форма.

Пример 4. Данную ситуацию отлично поясняет одно из наших завершенных дел — Возврат аванса по предварительному договору купли-продажи бизнеса.

© Русин Алексей Алексеевич

Источник: http://yuristica.ru/stati/predvaritelnyj-dogovor

Предварительный договор

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

Предварительный договор может быть заключен практически в любой сфере. Речь может идти о продаже недвижимости, аренде, передаче имущества на иных основаниях и так далее.

Суть в том, что предварительный договор позволяет зафиксировать примерные условия будущей сделки и даёт дополнительные гарантии возникновения отношения в будущем.

Действующее законодательство разрешает подобный документ, если он не противоречит установленным нормам.

Что это такое

Предварительный договор является типом соглашения, в котором стороны оговаривают и фиксируют обязательство о заключении договора в будущем, а также условия заключенного впоследствии договора.

Подобная сделка потребуется тогда, когда заключение договора в этот момент будет невозможно по тем или иным причинам.

Подобная ситуация может быть при следующих обстоятельствах:

Продавец ещё не оформил всю необходимую документацию Или не имеет её на руках по какой-то иной причине
У покупателя отсутствует полная сумма денежных средств Но он планирует, что она появится по истечении определённого периода времени

Предварительный договор дарения, купли-продажи, оказания услуг, поставки или любой другой является способом защиты любой стороны будущей сделки и ограждает их от недобросовестного поведения контрагентов.

Данный тип договора не является стопроцентной гарантией, но обеспечивает дополнительный бонус при споре с контрагентом.

Первоначальные понятия

Предварительный договор Это соглашение, регламентирующее факт заключения договора в будущем и условия егозаключения
Договор купли-продажи Сделка, в соответствии с которой собственник имущества передаёт его покупателю на возмездной основе
Договор поставки Это разновидность договора купли-продажи, в которой в качестве продавца выступает поставщик. Приобретённые в соответствии с данной сделкой товары должны быть использованы только в рамках предпринимательской деятельности
Договор дарения Сделка, направленная на передачу имущества от собственника третьему лицу на безвозмездной основе
Существенные условия договора Это те условия, которые должны быть обязательно оговорены в его тексте. В противном случае сделка будет признана незаключенной
Сторона сделки Это одно из лиц, которое приобретает права и обязанности в результате заключения договора
Срок действия договора Это временной период, в течение которого договор действует и у его сторон возникают определённые права и обязанности

Какова его роль

Предварительный договор имеет важное значение, так как позволяет в некоторой степени защитить интересы сторон от противоправных действий контрагента.

Фактически, подобный договор позволяет зафиксировать обязательство о намерении заключить договор в будущем и необходим тогда, когда у сторон есть определённые причины, по которым договор не может быть заключен сразу.

Действующие нормативы

Правовое регулирование предварительного договора или, как его ещё называют, договора о намерениях производится на основании Гражданского кодекса РФ.

Данный правовой акт содержит определение данного типа сделок, а также их особенности. Статья 429 данного правового акта устанавливает основы данного института.

Некоторое внимание необходимо обратить на Гражданско-Процессуальный кодекс и Арбитражный Процессуальный кодекс, которые определяют правила судебного разбирательства между сторонами предварительного договора.

Судебная практика также будет иметь значение, так как позволит лучше подготовиться к процессу, подготовить доказательственную базу, а также выяснить, какие решения принимают суды в тех или иных ситуациях.

Однако, правовая система в России не признаёт прецедент в качестве источника права, поэтому основываться нужно, в первую очередь, на правовых нормах, использую практику в качестве дополнительных доказательств.

Особенности предварительного договора по ГК РФ

Предварительный договор имеет ряд особенностей, которые должны учитывать стороны при его заключении:

Форма договора — письменная, но он не требует удостоверения органами нотариата или государственными органами Однако, данное условие применяется, если форма основного договора определена правовой нормой. Иначе такой договор должен быть заключен в той же форме, что и основной
Соглашение о задатке Или об авансе может быть заключено отдельно
В случае, когда во время срока действия предварительного договора основное соглашение не было подписано Или одна из сторон не направила другой предложения с заключением договора, обязательства считаются прекращёнными
Существенные условия основного договора Должны быть обязательной частью предварительного

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора при условии заключения предварительного, то такая сторона вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Бланк предварительного договора можно скачать здесь.

Существенные условия

Объём существенных условий предварительного договора зависит от того, какой договор стороны должны заключить в будущем.

Фактически, предварительный договор должен содержать те же существенные условия, что и основной, в противном случае он будет признан незаключенным.

В какой форме заключается

Форма договора будет также зависеть от того, какой договор стороны должны заключить в будущем.

Например, предварительный договор продажи квартиры должен пройти процедуру государственной регистрации, а продажа доли в недвижимости оформляется нотариально.

Если закон не содержит требования к форме договора, то предварительный заключается в простой письменной форме, а срок действия составит год, если иной не был указан в тексте.

Образец заполнения

Предварительный договор выглядит примерно следующим образом:

Наименование договора, а также его дата и название населённого пункта, в котором он был заключен Также может быть указан номер, но данный момент является необязательным
Полные реквизиты всех сторон сделки То есть та информация, которая позволит идентифицировать их от других лиц, например, паспортные данные или данные из регистрационных документов юридических лиц
Существенные условия договора Должны совпадать с существенными условиями основного договора, который будет заключен в будущем
Права и обязанности сторон А также прочие дополнительные моменты

Договор во многом должен ориентироваться на основную сделку, которая заключается впоследствии, но обязательно указание на то, что данный документ носит форму предварительного с соответствующими обязательствами и последствиями.

Если с задатком

Предварительный договор может содержать условие о задатке, который является, по сути, суммой, которая выплачивается в счёт исполнения обязательства, которое возникнет в будущем.

Задаток может составлять полную стоимость договора, а может являться его частью. Если лицо, которое оставило задаток, не заключает договор в будущем без уважительной причины, то он остаётся у продавца.

Если ситуация обратная, то есть получатель задатка не желает продолжать отношения, то он должен быть возвращён в двойном размере. Однако, иные правила могут быть установлены соглашением сторон.

Расторжение документа

Соглашение сторон является самым простым и доступным способом расторжения предварительного договора.

Для этого стороны подписывают дополнительное соглашение, которое и устанавливает отмену обязательств.

Если стороны просто не заключают основной договор или одна из сторон не направила другой требования о его исполнении в течение установленного срока, то он считается расторгнутым.

: предварительный договор — его исполнение

Расторгнуть сделку просто так, по желанию одной стороны, возможно лишь при противоправных действиях второй стороны и только в судебном порядке.

Также ситуация возможна тогда, когда наступают определённые ситуации, оговоренные в тексте договора, если в качестве их последствия указано расторжение сделки.

Плюсы и минусы

Заключение предварительного договора имеет свои преимущества и недостатки. Так, к положительным моментам можно отнести:

Такой тип договора в некоторой степени защищает права сторон Заранее регламентируя последствия незаключения основной сделки
Такой договор позволяет Оформлять задаток или аванс
Договор имеет достаточно мобильную структуру И может содержать широкий перечень прав и обязанностей, если они не противоречат действующему законодательству

К недостаткам обычно относят тот факт, что договор не может в полной степени гарантировать стопроцентную защита прав сторон, а является лишь дополнительным аргументом при воздействии на контрагента.

Статья 429 ГК РФ «Предварительный договор» определяет основные моменты правоотношений, которые возникают в результате заключения подобной сделки.

По сути, предварительный договор заключается в тех случаях, когда заключение основного по какой-то причине невозможно и сторонам требуются некоторые гарантии, что сделка будет заключена впоследствии.

При этом сторонам обязательно нужно учитывать существующие особенности подобного рода соглашений, что позволит существенно сократить негативные последствия в будущем.

Источник: http://yurday.ru/predvaritelnyj-dogovor/

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как составить предварительный договор - форма по ГК РФ?

предварительный договор купли-продажи недвижимости

 Предварительный договора купли-продажи недвижимости- судебная практика 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости широко применяется  агентствами недвижимости,  риэлторами, юридическими лицами. Застройщиками при долевом участии в строительстве. Однако, предварительный договор купли-продажи недвижимости таит в себе много неожиданных  сюрпризов. Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора очень противоречива.

Понятие предварительного договора купли-продажи недвижимости и его характерные черты 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, по сути, является намерением сторон заключить в будущем договор купли-продажи конкретного объекта недвижимого имущества на условиях указанных в предварительном договоре.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в той же форме, что и основной договор. Несоблюдение требования к форме договора влечет его недействительность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества вы можете посмотреть здесь.

Сторонами по договору могут быть любые физические и юридические лица, а так же муниципалитеты и субъекты Федерации.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен отвечать ряду обязательных условий:

— указание на предмет договора, позволяющее его идентифицировать;

— существенные условия основного договора (цена, порядок оплаты и передачи объекта недвижимости и т.д.).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать срок в течение, которого стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если в договоре этот срок не указан, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор в отличии от основного договора купли-продажи недвижимости,  государственной регистрации не подлежит.

Предварительный договор купли продажи недвижимости не  влечет переход права собственности на объект недвижимости и обязанность передать это имущество, он лишь   порождает обязанность у сторон  заключить основной договор.

Основные черты предварительного договора купли-продажи недвижимости

Таким образом, можно выделить следующие характерные черты предварительного договора купли-продажи  недвижимости:

— у сторон предварительного договора имеется взаимная обязанность по заключению договора в будущем;

— предварительный договор является безвозмездным договором, так как предметом этого договора, являются действия сторон направленные на заключение основного договора, а не  деньги и иные материальные блага.

  Если  в предварительном договоре  закрепляется обязанность покупателя уплатить цену недвижимого имущества или его существенную часть до заключения основного договора такой договор по своей сути является  договором купли-продажи  недвижимости с условием о предварительной оплате.

Условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи недвижимости

Довольно часто в предварительные договора купли-продажи недвижимости включаются условия о задатке. Однако вопрос о том,  может ли задаток обеспечивать исполнение предварительного договора дискуссионный.

Судебная практика по этому вопросу не отличается единообразием. При этом судебная практика арбитражных судов и судом общей юрисдикции прямо противоположна.

 Пока судебная практика по данному вопросу неоднозначна включения в предварительный договор условия о задатке нежелательно.

Выводы судов о том, что включать в предварительный договор купли-продажи условия о задатке нельзя сводятся к следующему.

В соответствии со ст.429 ГК РФ суть предварительного договора заключается в том, что стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор об отчуждении имущества на условиях предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор  заключается в той же форме, что и основной договор.

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком является денежная сумма передаваемая покупателем в счет платежа причитающегося по договору. Поскольку предварительный договор является безвозмездным, функции задатка, в рамках предварительного договора не действуют.

Суды общей юрисдикции придерживаются другого мнения. Их позиция сводится к тому, что  ГК РФ допускает обеспечение задатком предварительного договора,  в случае уклонение стороны от заключения основного договора. Предварительный договор с условием о задатке по своей сути является  смешанным договором, к которому применяются положения закона о договорах и положения о задатке.

Судебная практика по спорам связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости. 

Судебная практика выработала ряд позиций по определенным вопросам, связанным с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.

  •  Продавцом по предварительному договор купли-продажи недвижимости может быть только собственник отчуждаемого имущества,  Если продавец по предварительному договору  на момент его заключения не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество, то предварительный договор является ничтожной сделкой.
  •  Окончательная цена недвижимого имущества должна быть определена в предварительном договоре. Если окончательная цена в предварительном договоре не определена, договор считается не заключенным, так как условие о цене является существенным условием предварительного договора.
  •  Если по условиям предварительного договора покупатель оплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и если основной договор не был заключен суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
  • Предварительный договор  не влечет переход права собственности на недвижимое имущество,  однако, он  порождает обязанность сторон  заключить основной договор в установленный срок. Если  сторона,  предварительного договора, уклоняется от заключения основного договора,  другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении  заключить договор другую сторону.
  •  Увеличение цен на недвижимое имущество не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора. Однако, если уровень повышения цен  не мог быть спрогнозирован на момент заключения предварительного договора, то повышение цен на недвижимость может явиться основанием для расторжения договора по решению суда.

 Рекомендации по составлению предварительного договора купли-продажи недвижимости 

  •   В предварительном договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться детальное описание отчуждаемого объекта. Чем детальнее он будет описан в предварительном договоре, тем лучше. Особенно это касается заключения предварительного договора  со строительной компанией с долевым участием.

    В договоре должны быть подробно указаны параметры и технические характеристики недвижимого имущества.

  •  Покупная цена предмета договора должна быть четко определена, при этом в договоре следует указать, что цена является окончательной и изменению не подлежит.

  •  Установить конкретный срок заключения основного договора и срок передачи недвижимого имущества покупателю.
  •  Установить какая сторона несет расходы по оформлению основного договора.
  •  Закрепить ответственность продавца ( застройщика) если недвижимое имущество не будет передано в установленный срок, например в виде неустойки.

  •  Закрепить обязанность продавца получившего аванс возвратить его в определенный срок, если основной договор не будет заключен, а так же ответственность за просрочку его возврата.

Таким образом, несмотря на широкое применение  предварительного договора по сделкам с недвижимостью и наличие  богатой судебной практики  по многим вопросам,  связанным с заключением, исполнением этого договора единого толкования закона и единообразной судебной практики нет.

Источник: http://pershickow.ru/predvaritelnyiy-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.