Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Содержание
  1. Счет эскроу с 2018 года
  2. Полезные поправки
  3. Новые возможности мониторинга
  4. Счета эскроу в долевом строительстве
  5. Что такое эскроу счет ?
  6. Изменения в Ф№-214 «Об участии в  долевом строительстве»
  7. Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику
  8. Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ
  9. С 1 июля 2018 года начнет работать новая схема продажи жилья. что такое счета-экскроу?
  10. Что такое эскроу-счет?
  11. Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?
  12. Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?
  13. Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?
  14. Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?
  15. Банк России расширил перечень банков, которые получили право открывать эскроу-счета для расчетов по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)
  16. Эскроу-счет и его открытие
  17. Что такое договор счёта по эскроу
  18. Когда удобно применять эскроу-договоры
  19. Как открыть счёт?
  20. Открыть счёт в Сбербанке
  21. Схема действия эскроу
  22. Эскроу и аккредитив – что дороже, каковы перспективы развития?
  23. Перспективы подобных счетов в России
  24. Положительные и отрицательные стороны эскроу
  25. Номинальный и эскроу – в чём различия?
  26. Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения
  27. Что такое эскроу-счет в банке 
  28. Спецсчет для юридических лиц 
  29. Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу 
  30. Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу 
  31. Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости
  32. Что означает эскроу счет?
  33. Как работает
  34. Отличия от аккредитива
  35. Когда применяется
  36. Особенности использования
  37. Преимущества и недостатки
  38. Какие банки работают с эскроу-счетами

Счет эскроу с 2018 года

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

С 2018 года вступают в действие поправки, которые позволят эффективно использовать счета эскроу. Данный инструмент был запущен в 2014 году, однако правовая неопределенность некоторых вопросов негативно отражалась на его использовании. Принятые поправки устранили существующие коллизии, что позволит существенно снизить риски при заключении сделки.

С июня следующего года в России перезапускается механизм заключения сделок с использованием эскроу счетов. Соответствующие поправки были внесены в Гражданский кодекс и законы об исполнительном производстве и банкротстве. Использовать данный механизм была возможность с 2014 года, однако правовые коллизии препятствовали его эффективному применению.

Эскроу счет чаще всего используется при осуществлении торговых операций (в первую очередь сделки, связанные с недвижимостью).

При использовании данного счета в сделке принимает участие третья сторона – эскроу агент, который выступает в роли гаранта выполнения обязательств участниками торговой операции.

Деньги переводятся продавцу только после оформления всех необходимых документов и перехода права собственности.

В результате стороны сделки существенно снижают свои риски, что является главным преимуществом эскроу счета. Несмотря на явные выгоды, предыдущая редакция закона четко не определяла наиболее существенный вопрос – кому принадлежат деньги, внесенные на счет. Кроме того, оставались не проясненными другие вопросы, которые сдерживали использование эскроу счетов.

Полезные поправки

Поправки, вступающие в действие со следующего года, определили правовой статус следующих вопросов:

  1. Деньги, размещенные на эскроу счетах, не принимаются в расчет при определении конкурсной массы, если посредник признается банкротом. В результате стороны сделки защищены от финансовых трудностей эскроу агента.
  2. Назначение данных счетов закреплено на законодательном уровне. На эскроу счет можно передать денежные средства или ценные бумаги, которые будут переведены второй стороне только после выполнения всех условий, зафиксированных в договоре.
  3. Открывать данные счета могут исключительно банки (в мировой практике данное право имеют также юридические компании и специализированные организации). Максимальный лимит средств на данном счете – 10 млн руб.
  4. Ранее эскроу счет допускался только в безналичной форме. После нововведений добавятся меновые договора, которые используются для обмена различными активами.
  5. Четко определено, кому принадлежат средства на счете. До даты, определенной как срок расчета, деньги принадлежат тому, кто их внес. После этого деньгами владеет сторона, в пользу которой открывался эскроу счет. Аналогично будет определяться принадлежность ценных бумаг и других активов.

Эксперты отмечают вопрос, который не описан в принятых поправках. Несмотря на возможность открыть эскроу счет и внести на него активы с 2018 года, в законодательном поле не зафиксирована обязанность использования услуг независимых оценщиков.

В результате могут возникать ситуации, когда реальная стоимость актива не совпадает с суммой, зафиксированной в договоре. Практика использования оценщиков является обязательной в США и Европе, где активно используется механизм эскроу счетов.

Помимо защиты интересов сторон торговой операции, в применении эскроу счетов заинтересованы в Центробанке. С помощью данного способа расчета крупные приобретения станут более прозрачными, что облегчит задачи финмониторинга.

Новые возможности мониторинга

Эскроу счета позволяют сделать сделку более прозрачной, уверены представители Центробанка.

Ранее торговые операции на крупные суммы оставались вне поля зрения контролирующих органов, что приводило к различным злоупотреблениям.

В том числе подобные сделки осуществлялись с целью обналичивания денежных средств. Применение эскроу счетов позволит минимизировать подобные операции. Данную позицию разделяют в Росфинмониторинге.

Кроме того, Центробанк жестко регламентирует действия банков при работе с эскроу счетами. За январь-июнь 2017 года регулятор выдал лицензии только трем финансовым учреждениям: Газпромбанку, Сбербанку и Россельхозбанку. Другим банкам еще предстоит выполнить все требования ЦБ для работы с данным инструментом.

Эксперты положительно оценивают принятые поправки и рассчитывают на более активное использование эскроу счетов в следующем году. Данный механизм станет особенно популярным в торговых операциях, которые предусматривают дополнительные условия (в том числе принцип отложенного платежа). Однако обмен ценными бумагами с помощью эскроу счета выглядит не столь привлекательно.

Аналитики подчеркивают, что подобные операции будут пристально изучаться со стороны Центробанка. Регулятор будет тщательно проверять данные сделки на предмет соответствия действующему законодательству, что может существенно затянуть выполнение условий договора. В результате обмен ценными бумагами будет осуществляться с использованием других механизмов.

Источник: http://2018god.net/schet-eskrou-s-2018-goda/

Счета эскроу в долевом строительстве

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения
 

Счета эскроу в долевом строительстве — теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.

Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам — после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.

Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.

Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.

Конечно застройщику такой способ оплаты абсолютно невыгоден.

Что такое эскроу счет ?

Специальный условный счет, на котором учитываются  денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств

С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны — застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.

Оказывается поправки в Ф№-214 «Об участии в  долевом строительстве», вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!

А именно:
зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.

Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.

А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.

Чтобы исключить подобные обстоятельства — внесли изменения в закон.

 

Изменения в Ф№-214 «Об участии в  долевом строительстве»

Вот как прописано это в законе:

Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве

6.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и
сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику

Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.

7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.

Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства — деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.

Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет)   сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

8.

В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.

Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.

Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ

С момента государственной регистрации Договора(Соглашения) о переуступке права требования , все права и обязанности по Договору эскроу счета переходят новому участнику долевого строительства.

ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»

Как купить квартиру у подрядчика дешево и безопасно

Всегда рада разъяснить. Автор

Счета эскроу в долевом строительстве

Источник: http://exspertrieltor.ru/2018/07/09/scheta-eskrou-v-dolevom-stroitelstve/

С 1 июля 2018 года начнет работать новая схема продажи жилья. что такое счета-экскроу?

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения
Начиная с 1 июля 2018 года, россияне смогут заключать договор участия в долевом строительстве с использованием как счетов-эскроу, так и механизма привлечения денежных средств напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан-участников долевого строительства.

Что изменится на рынке покупки новостроек? Что такое счета-эскроу и в чем их плюсы при использовании при покупке недвижимости?

Это прописано в правительственном плане мероприятий по поэтапному замещению средств дольщиков банковским кредитованием.

Незнакомое слово сразу заставляет задуматься – что еще такое за счета-эскроу? Нет сомнений, что финансисты все про них знают. В отличие от обычных граждан.

Поэтому мы попросили Банк России ответить на некоторые вопросы, чтобы лучше понять, как в ближайшем будущем изменится рынок новостроек.

Начнем с того, что счетами-эскроу называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости. Буквально: при покупке квартиры в новостройке и заключении договора долевого участия, дольщик передает деньги не застройщику, а в банк.

По прогнозам, доля договоров по эскроу-счетам уже к середине 2019 года может составить около 30 процентов от всего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. При этом в России эскроу-счета уже есть. Законом о долевом строительстве предусмотрено, что по договорам участия в долевом строительстве физические лица могут внести средства на счета-эскроу.

Указанные средства могут быть одним из источников фондирования кредитов застройщикам для банков.

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.

Чаще всего такие счета применяются в торговых операциях. В США, например, эскроу-счета широко используются в сделках с недвижимостью. В такой сделке участвуют три стороны: покупатель, продавец и эскроу-агент. Последний следит за ходом сделки купли-продажи недвижимости и выдает деньги с эскроу-счета продавцу в момент подписания всех необходимых документов.

Сущность расчетов через такие счета заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства по сделке перед другой стороной.

В мировой практике эскроу-счета используются наравне с такими инструментами, как инкассо, аккредитив, вексель.

Использование эскроу-счета позволяет продавцу и покупателю обеспечить исполнение обязательств и минимизировать свои риски по срыву сделки или возможности мошенничества одной из ее сторон.

В России в 2012 году был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В этом документе был прописан новый вид соглашения – договор условного депонирования (эскроу), а также новая разновидность банковского счета – эскроу-счет.

С 1 июля 2014 года новые положения ГК РФ, предусматривающие возможность осуществления расчетов посредством заключения договора счета эскроу, вступили в силу. Счету эскроу посвящены следующие статьи ГК РФ: 860.7, 860.8, 860.9 и 860.10.

Чем для дольщика счет-эскроу надежнее прямых расчетов с застройщиком?

Физические лица при использовании счетов-эскроу не будут нести риски проблемных застройщиков, поскольку списание средств со счетов-эскроу возможно только при условии завершения строительства объекта недвижимости.

Хорошо, если гарантом выступает надежный банк. Но и банки могут обанкротиться. Как в этом случае дольщику вернуть свои деньги?

Страхование средств на счетах-эскроу по договорам участия в долевом строительстве за счет средств Агентства по страхованию вкладов пока может рассматриваться в пределах суммы в размере до 1,4 миллиона рублей. В настоящее время прорабатывается вопрос о возможности установления повышенного лимита в размере до 10 миллионов рублей по счетам-эскроу по договорам участия в долевом строительстве. При этом следует отметить, что система страхования вкладов не покрывает рисков застройщиков, а только счета-эскроу.

Какой банк выбрать при покупке жилья с помощью счета-эскроу?

В настоящее время 19 банков могут открывать счета-эскроу, при этом в список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Общий объем кредитов строительным компаниям на 1 ноября 2017 года составил около 1,6 триллиона рублей. В дальнейшем возможно рассмотреть вопрос о расширении количества банков, которые смогут удовлетворять установленным требованиям.

Какие критерии ЦБ готов ослабить в целях расширения круга банков, которые смогут работать со счетами-эскроу?

Требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета-эскроу, устанавливаются правительством РФ. В настоящее время правительство РФ разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета застройщикам.

С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета-эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов-эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке.

Будет ли Банк России устанавливать минимальные требования к системам оценки рисков застройщиков?

Банки, которые будут осуществлять кредитование застройщиков, вправе самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков и финансируемых проектов и устанавливать в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов.

В настоящее время с банковским сообществом прорабатываются вопросы банковского сопровождения, при котором банки получат полномочия по контролю целевого использования средств застройщиков с правом отказа в проведении платежа и запроса обосновывающих документов.

По результатам обсуждения планируется внесение соответствующих поправок в законодательство.

Банк России расширил перечень банков, которые получили право открывать эскроу-счета для расчетов по договору участия в долевом строительстве (ДДУ)

Согласно обновленным данным, теперь их 20. Ранее в этом перечне было только три банка – Сбербанк, Газпромбанк и Россельхозбанк.

В обновленный список также вошли «Юникредит банк», банк «Санкт-Петербург», Совкомбанк, ВТБ, Альфа-банк, Связь-банк, «Московский кредитный банк» (МКБ), Росбанк, «Роскапитал», Новикомбанк, «Ситибанк», БМ-Банк, Фондсервисбанк, «Нордеа Банк», Росевробанк, ВБРР и Райффайзенбанк.

В соответствии с законом регулятор размещает на своем сайте перечень банков, которые могут открывать эскроу-счета, передает РИА Недвижимость.

В июне прошлого года Госдума приняла закон об ужесточении требований к застройщикам при долевом строительстве. Документ предполагает привязку собственного капитала застройщика и связанных с ним лиц к площади возводимого ими жилья, создание единого реестра застройщиков, введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков – размещение их средств на эскроу-счетах.

Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, должен раскрывать информацию о деятельности на своем сайте и обеспечивать к ней свободный доступ.

Механизм эскроу-счета предполагает, что все деньги по сделке передаются банком застройщику только после того, как он выполнит обязательства перед дольщиком. Это позволяет сократить риски мошенничества со стороны недобросовестных строительных компаний.

Подписывайтесь на каналы “Informatio.ru” в TamTam или присоединяйтесь в , добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

Источник: https://informatio.ru/news/realty/s_1_iyulya_2018_goda_nachnet_rabotat_novaya/

Эскроу-счет и его открытие

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Сравнительно недавно, в июле 2014 года, в Гражданский кодекс РФ был внесён новый вид договора между банком и гражданином – эскроу-счёт.

Данный договор создаётся для учёта или блокирования поступивших от владельца (деподента) средств с целью их передачи отдельному лицу (бенефициару) при проявлении рассмотренных в договоре оснований.

Прибегать к такому договору можно в самых различных случаях. Наиболее распространённая причина – купля-продажа недвижимости.

Несмотря на популярность закона за границей, в России договор счёта по эксроу не получил широкой популярности. На то есть несколько причин, но обо всём по порядку.

Что такое договор счёта по эскроу

Иначе называется “доверительный договор счёта”. Суть его простым языком заключается в передаче должником средств третьему лицу, контрагенту (эксроу-агенту), до выполнения кредитором определённых условий, указанных в договоре. Такая сделка подразумевает трёхсторонние отношения, и договор, как правило, оформляется в трёх экземплярах.

Лица, участвующие в сделке: эксроу-агент (как правило, банк), депонент и бенефициар (тот, кому деньги принадлежат). На практике именно бенефициар получает большую силу в сделке и способен повлиять на её исход.

Таким образом, договор счёта эскроу повышает уверенность в том, что обе стороны получат то, что ожидают. В крайнем случае, если часть сделки не будет выполнена, то у должника есть шанс вернуть часть средств.

Когда удобно применять эскроу-договоры

Банковский счёт эскроу можно открывать по множеству причин. Рассмотрим кратко, какого рода операции наиболее популярны.

  1. Сделки, связанные с приобретением гражданином недвижимости.
  2. Оплата налогов на недвижимость или иное имущество, страховок.
  3. Депозитирование ценных документов и бумаг.
  4. Резервирование сумм для покупки корпораций и компаний.
  5. Хранение задатков.

Ранее эскроу использовали через зарубежные банки. С начала XXI века этот договор получил заслуженную популярность не только в европейских странах и США, но и в государствах восточной направленности: Китае, Монголии и Японии. Сейчас все эти операции осуществляются крупными российскими банками: Сбербанк, Росбанк и т. д.

Поскольку создание эскроу-счёта – крупный финансовый институт, все три стороны могут столкнуться с некоторыми трудностями, к которым стоит быть заранее готовыми.

На договор распространяется возможность его изменения: по согласованному решению сторон (ст. 450 ГК РФ), по решению суда (ст. 450 ГК РФ), из-за существенных изменений в сделке (ст. 451 ГК РФ)

П. 1 ст. 860.10 – единственная причина для окончания срока договора – истечение срока действия сделки. Также прерывание договора возможно при признании депонента или бенефициара недееспособным, ограниченно дееспособным, без вести пропавшим, при ликвидации юридического лица.

Если эскроу-агент обанкротился, то депонент встаёт в реестр кредиторов, если условия договора выполнены, и бенефициар, если не выполнены.

Зная эти нюансы, можно не бояться открывать эскроу-счёт.

Как открыть счёт?

Открыть эскроу-счёт сегодня предлагают различные банковские организации. Приём выступать в качестве агента разрешено не только юр. лицам или ИП, но и физическим. Заключение договора состоит из трёх этапов:

  1. Составление и подписание договора на три стороны.
  2. Регистрация счёта в банке. Балансовый счёт-эскроу открывается на отдельном счёте.
  3. Размещение на счёту оговорённой денежной суммы, выступающей предметом договора.

Банк или иное доверительное лицо гарантирует блокировку средств до выполнения условий договора.

Открыть счёт в Сбербанке

По состоянию на 2017 год эскроу-счёт в Сбербанке открыть можно. Осуществление договора происходит через дочерние сообщества ПАО “Сбербанк России” и ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Причём оформить сделку можно в онлайн-режиме, что существенно экономит время.

Схема действия эскроу

Перед заключением сделки полезно знать и алгоритм, по которому она происходит. Он не такой сложный:

  1. Продавец и покупатель решают заключить договор и обращаются к третьему лицу – эскроу-агенту.
  2. Агент берёт на себя бумажную работу: заключение договора на основе инструкций и пожеланий бенифициара и депонента, регистрирует новый счёт.
  3. На этом счёте хранятся денежные средства или эквивалентные им ресурсы до исполнения договора.

До окончания сделки счёт полностью заблокирован. После исполнения условий договора бенефициар получает сумму со счёта. Как только средства переходят со счёта, посредник (агент) берёт на себя ответственность закрыть договор.

Эскроу и аккредитив – что дороже, каковы перспективы развития?

Многие предпринимателей волнует вопрос, будет ли эскроу дороже аккредитива (ещё одного финансового договора, принимаемого банковскими компаниями по поручению должника).

На данный момент большинство финансовых экспертов не исключает рост цен на эскроу в сравнении с устоявшимся аккредитивом.

Впрочем, примерно с одинаковой долей вероятности может и упасть по причине гарантий по вкладам, предлагаемым банками.

На сегодняшний день эскроу-счёт обойдётся сторонам в 2 500 р. Изменение условий договора – от 500 до 2 500 руб. в зависимости от степени важности и объёма. В этом случае банк получает вознаграждение не из эскроу-средств.

С другой стороны, аккредитив строго регламентирован законодательством и не подразумевает инициативы, а счёт-эскроу – относительно новое явление, разрешает внесение различных дополнений в договор, исправление его, привлечение в качестве посредника физического лица и т. д. Этот аспект очень удобен для многих финансовых предпринимателей.

Также при аккредитиве банковские работники не несут серьёзной ответственности за состояние средств, поэтому ограничиваются формальной, не всегда внимательной, проверкой документов.

В случае с крупными сделками это может пагубно обернуться для одной или двух сторон.

Однако при оформлении эскроу банк несёт серьёзную ответственность за сохранность средств, и все документы проверяются чётко, надлежащим образом.

Перспективы подобных счетов в России

В ближайшем времени эскроу-счета могут получить широкое распространение на территории России, что повлечёт за собой повышение средств на заключение договора.

Однако экономисты убеждены, что расценки могут широко варьироваться в зависимости от сложности отношений. Эксперты придерживается следующего мнения – тарифы по эскроу могут увеличиваться и уменьшаться из-за типа и сложности сделки, а также размера средств по счёту.

Поскольку на данный момент эскроу-счёт не так распространён, то и тарифы на него невысокие. В будущем, с развитием этой направленности банковской системы, цены могут значительно вырасти.

Положительные и отрицательные стороны эскроу

У любой сделки есть свои плюсы и минусы, эскроу-счёт – не исключение. Несмотря на всё удобство, есть и по сей день неразрешённые вопросы.

Для начала к плюсам. Сюда можно отнести минимум бумажной работы по сравнению с аккредитивом, как и финансовых рисков. Контакты с мошенниками полностью исключены из-за блокировки счёта, что даёт гарантию проведения стопроцентно успешной коммерческой сделки. Также в случае с невыполнением условий договора возможно оперативное прекращение действия сделки.

К минусам такой системы можно приписать необходимость сотрудничества с посредником, банком или эскроу-агентом, что влечёт к дополнительным расходам, рассмотренным выше. К тому же на данный момент в России выбор компаний, готовых заняться таким посредничеством, немного, из-за чего они могут устанавливать монополию на тарифы эскроу.

Стоит также отметить, что в настоящее время в российском законодательстве нет существенных различий между эскроу и аккредитивом, но есть перспектива их появления с распространением первого.

Номинальный и эскроу – в чём различия?

Номинальный счёт и счёт эскроу – это разновидности банковских обязательств в современном мире. Номинальный счёт открывается опекуном для получения социальных выплат и возможность тратить их на ребёнка без отчётности перед органами опеки. Также подобный счёт используется для начисления с целью содержания недееспособных граждан, ограниченно дееспособных.

Причём расходные операции осуществляются в любом случае только под контролем родителя, опекуна или попечителя. Представитель же может оформить второй счёт для автоматического начисления средств на соц. обеспечение.

Эскроу-счёт выступает полной противоположностью. Если в номинальном средства поступают для выполнения условий договора – содержание недееспособного гражданина, то чтобы получить средства с эскроу, условия договора надо сначала выполнить.

Таким образом, открытие эскроу-счёта – это надёжный и современный метод заключения крупной сделки, связанной с недвижимостью, ценными бумагами, страховыми выплатами и т. д.

Со стороны агента эскроу обеспечивается полная безопасность и неприкасаемость средств на время совершения сделки, что осуществляется за счёт оформления нового счёта. Посредниками могут выступать как российские банки и физические лица, так и зарубежные компании.

Причём привлечение заграничной компании сильнее распространено в мире, особенно в восточном направлении: Китай, Монголия, Япония и т. д.

Источник: http://fb.ru/article/333918/eskrou-schet-i-ego-otkryitie

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Что такое эскроу-счет в банке

Спецсчет для юридических лиц

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу

Что такое эскроу-счет в банке 

Данный вид счетов отнесен к категории специальных банковских счетов (п. 2.8 инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И) и предназначается для временного размещения денежных сумм, переведенных владельцем счета для их последующей передачи третьему лицу при возникновении оснований, определенных специальным соглашением (п. 1 ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ).

При этом участниками такого соглашения (договора условного депонирования) выступают:

  • банк, в котором был открыт такой спецсчет, — эскроу-агент;
  • владелец спецсчета — депонент;
  • иное лицо, которому при возникновении регламентированных соглашением условий будут перечислены заблокированные на счете эскроу средства, — бенефициар. 

Таким образом, передача денег контрагенту во исполнение обязательства производится опосредованно — через банк.

Важные особенности использования такого спецсчета:

  • вознаграждение эскроу-агенту не может быть получено из средств, размещенных на таком спецсчете, если иное прямо не регламентировано договором (п. 3 ст. 860.7 ГК РФ);
  • стороны не правомочны распоряжаться размещенными на счете эскроу деньгами, если соглашением сторон не установлено иное (п. 1 ст. 860.8 ГК РФ);
  • на счете эскроу по умолчанию может размещаться только предусмотренная соглашением депонируемая сумма;
  • приостановка операций по данному счету, арест и списание денег по обязательствам депонента или бенефициара не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). 

Спецсчет для юридических лиц 

Участниками договора счета эскроу могут быть и физические, и юридические лица. При этом необязательно, чтобы и бенефициар, и депонент имели аналогичные правовые статусы.

Например, в сделке по купле-продаже недвижимости покупатель-юрлицо (депонент) размещает на счете эскроу деньги, причитающиеся в качестве платы за объект недвижимости продавцу-физлицу (бенефициару), который получит данные средства после исполнения сделки.

Правовой режим счета эскроу, открытого депонентом — юридическим лицом, ничем не отличается от правового режима подобного спецсчета, когда депонентом выступает гражданин.

Однако важное отличие кроется, например, в вопросе страхования размещаемых на счете эскроу денежных средств Агентством по страхованию вкладов.

Так, страхованию подлежат только суммы, перечисленные на спецсчет депонентом-физлицом и размещенные при этом для целей произведения расчетов по сделке купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 12.1 закона «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» от 23.12.2003 № 177-ФЗ).

В отношении же депонентов-юрлиц таких гарантий государство не предоставляет. В этом случае средства на спецсчете могут быть застрахованы в добровольном порядке. 

Открыть счет escrow. Основания для изменения и закрытия счета эскроу 

Для открытия спецсчетов в банк представляются все те же документы, что и для открытия расчетных, корреспондентских или текущих счетов клиентов (п. 4.14 инструкции № 153). Однако при этом в отношении счета эскроу банк, отрывающий данный счет, должен обладать сведениями о бенефициаре и его основаниях участия в договоре.

Вместе с тем в законодательстве не уточняется, каков состав таких сведений и порядок их фиксации. Это банк правомочен определить самостоятельно и закрепить в локальной документации (абз. 4 п. 4.14 инструкции № 153).

Подписываемый договор счета эскроу, как мы указывали выше, является 3-сторонним.

Данный договор может быть изменен:

В качестве основания для закрытия эскроу счета чаще всего фигурирует истечение срока, на который заключался соответствующий договор (п. 1 ст. 860.10 ГК РФ). При этом общие основания закрытия банковского счета, регламентированные законом, в отношении такого спецсчета неприменимы (более подробно см. нашу статью Как закрыть счет в банке юридическому лицу?). 

ВАЖНО! Можно выделить следующие основные отличия эскроу-счета и аккредитива (ст. 867 ГК РФ):

  • в первом случае банк исполняет свое обязательство в случае наступления определенных обстоятельств, во втором же банку достаточно получить документацию в соответствии с определенным в договоре перечнем;
  • договор счета эскроу является 3-сторонним, аккредитива — 2-сторонним;
  • счет escrow, открываемый на договорной основе, более гибок в управлении и использовании.

Изменения в законе № 214-ФЗ в отношении использования счета эскроу 

Введение на законодательном уровне обязанности застройщиков, получивших целевой кредит на строительство в банке, вносить в договоры участия в долевом строительстве (далее — ДДУ) условие об обязанности участников ДДУ размещать денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счетах эскроу, открытых в данной кредитной организации (если такое условие внесено в кредитный договор между застройщиком и прокредитовавшим его банком), призвано обеспечить снижение рисков банкротства застройщика и неуплаты цены ДДУ дольщиком (см. ст. 15.4 закона «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

При этом депонируемая сумма, которая должна быть внесена участником ДДУ на эскроу-счет по 214-ФЗ, устанавливается равной цене такого ДДУ. Этим же договором определяется и срок действия договора условного депонирования средств как срок передачи объекта строительства дольщику, увеличенный не менее чем на 6 месяцев. 

ВАЖНО!

Источник: https://rusjurist.ru/bank/bankovskie_scheta/chto_takoe_eskrou_schet_poryadok_otkrytiya_i_izmeneniya/

Эскроу счета — что это: простыми словами, при покупке недвижимости

Что такое эскроу счет — порядок открытия и изменения

Последние изменения: Июль 2018

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение.

В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.

В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).

Определение простыми словами означает, что ценности передаются другой стороне с особого счета после того, как были исполнены обязательства по договору.

Закон не предполагает ограничений по использованию эскроу-счета – это может быть организация или частное лицо.

Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:

  • Сбербанк;
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).

Востребованы услуги по открытию таких счетов дольщиками. К организациям, где открыть эскроу-счет можно уже сейчас, относят:

  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Ввиду несомненных преимуществ, работа по трехстороннему договору с банковской гарантией безопасности сделки имеет отличные перспективы.

Большое влияние на развитие направления оказывают банки и их готовность обеспечивать сделки на доступных для остальных участников условиях.

Несомненно, одно – для тех, кто уже успешно использовали знает, что такое эскроу счет в банке, наверняка воспользуется им снова.

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Российский юрист
Добавить комментарий